Prawo w praktyce – Przypadek nr 17.

Powrót do listy przypadków

17. Służebność drogi koniecznej nie na zawsze – historia o wygaśnięciu służebności drogi koniecznej

Sygnatury spraw w toku: 

• II C 470/19 (Wyrok  Sądu Rejonowego Praga Południe m. st. Warszawy II Wydział Cywilny)

Okres trwania sprawy: grudzień 2018 – maj 2019

Efekt działań kancelarii: wykreślenie niewykonywanej służebności drogi koniecznej, oczyszczenie księgi wieczystej z obciążeń, umożliwienia dokonywania sprzedaży nieruchomości bez obciążeń

Pan Piotr S., z zawodu lekarz psychiatra, lat 41. W dniu 25 kwietnia 2007 zakupił nieruchomość niezabudową w celu wybudowania na niej domu jednorodzinnego. Przy zakupie nieruchomości sprzedający wymógł na nabywcy (Panu Piotrze S.) wprowadzenie prawa służebności gruntowej polegającej na prawie przejazdu i przechodu do sąsiednich działek będących własnością sprzedającego. Miałoby to ułatwić sprzedającemu dokonywanie dalszych sprzedaży nieruchomości sąsiednich w przyszłości.

W akcie notarialnym w dniu 25 kwietnia 2007 roku wprowadzono następujący zapis:

„NIEODPŁATNA SŁUŻEBNOŚĆ GRUNTOWA POLEGAJĄCA NA PRAWIE PRZEJAZDU I PRZECHODU PRZEZ DZIAŁKĘ NR EWID. [X] PASEM GRUNTU O SZEROKOŚCI MAKSYMALNIE 6 METRÓW I POWIERZCHNI 148,74 M2 ORAZ PRAWIE UŁOŻENIA WSZELKICH MEDIÓW ZGODNIE Z OBOWIĄZUJĄCYM PRAWEM BUDOWLANYM NA DZIEŃ REALIZOWANIA PROJEKTU DROGI, NA RZECZ KAŻDOCZESNYCH WŁAŚCICIELI DZIAŁKI NR [Y]”.

Jednocześnie Strony wprowadziły następujący zapis w treści aktu notarialnego z dnia 25 kwietnia 2007 roku:

„z chwilą zatwierdzenia planu zagospodarowania [tj. miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego], który unormuje dojazd do działki ewid. nr [Y], zobowiązuje się do złożenia oświadczenia wyrażającego zgodę na wykreślenie przedmiotowej służebności polegającej na prawie przejścia i przejazdu, a także w przypadku zbycia działki nr [Y] zobowiąże jej nabywcę do złożenia oświadczenia o powyższej treści”.

Jakkolwiek oceniać ważność i skuteczność takiego zobowiązania, sam fakt uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego regulującego sposób dojazdu do nieruchomości [Y] miał być powodem do złożenia oświadczenia sprzedającego zezwalającego na wykreślenie służebności.

Co się wydarzyło dalej?

Mijał czas. Służebność drogi koniecznej nie była wykorzystywana w celach prowadzenia przejścia i przechodu w celu dostępu do nieruchomości [Y] poprzez nieruchomość [X]. 

W międzyczasie zaszły następujące okoliczności:

• została przyjęta uchwała Rady m.st. Warszawy nr XCII/2348/2014 z dnia 16 października 2014 roku (opublikowana w Dzienniku Urzędowym Woj. Mazowieckiego w dniu 27 listopada 2014 roku pod pozycją 10695) na podstawie której uchwalono miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla obszaru Zbójna Góra w rejonie ulicy Fromborskiej, który określa zasady dostępu do poszczególnych działek ewidencyjnych X i Y,
• prawo służebności cały czas nie było wykonywane.

A więc w 2014 roku formalnie zaszła okoliczność umożliwiająca wezwanie właściciela nieruchomości [Y] do złożenia oświadczenia wynikającego z aktu notarialnego z 2007 roku.

Co jednak doradziliśmy klientowi?

Doradziliśmy aby poczekać. Dlaczego? Ze sprzedającym kontakt był utrudniony. Minął okres 7 lat. Sprzedający uchylał się od złożenia takiego oświadczenia w sprawie wykreślenia służebności w związku ze ziszczeniem się warunków oznaczonych w akcie notarialnym z 2007 roku. Trzeba byłoby zatem skorzystać z pozwu do sądu o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli o określonej treści. Są to trudne postępowania i nie zawsze kończą się one sukcesem.

W tym miejscu zwróciliśmy uwagę klienta na regulację art. 293 § 1 Kodeksu Cywilnego: „Służebność gruntowa wygasa wskutek niewykonywania przez lat dziesięć”.

Zważywszy na fakt tego iż właściciele nieruchomości władnącej (tj. dz. ew. nr Y) nigdy nie wykonali żadnej infrastruktury służącej wykonywania prawa służebności (brak chodnika, brak dojazdów, brak ścieżek, itd.) istniało małe prawdopodobieństwo aby to uczynili przez następne 2 – 3 lata.

Z dniem 26 kwietnia 2017 roku minął okres 10 lat. Doszło do ziszczenia się sytuacji sklasyfikowanej w art. 293 § 1 Kodeksu Cywilnego polegającej na wygaśnięciu z mocy prawa służebności niewykonywanej przez 10 lat.

Z przyczyn innych – niezależnych już właścicieli nieruchomości władnącej [Y] – odczekaliśmy jeden dodatkowy rok (wynikało to z trudnością skutecznego wezwania do obecnego właściciela nieruchomości Y, gdyż w międzyczasie doszło do przeniesienia własności nieruchomości Y].

Złożyliśmy zatem w 2018 roku ostateczne przedsądowe wezwanie do dobrowolnego – poprzez złożenia odpowiedniego oświadczenia w formie aktu notarialnego – wykreślenia służebności drogi koniecznej. Nie poskutkowało.

Zatem w grudniu 2018 roku wszczęliśmy specjalne postępowanie sądowe o uzgodnienie stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym na podstawie art. 10 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece w związku z art. 293 § 1 Kodeksu Cywilnego.

Postępowanie zmierzało do wykreślenia niewykonywanego prawa służebności z działu III i działu I-Sp odpowiednich ksiąg wieczystych.

Dowodami była dokumentacja fotograficzna – zaleciłem klientowi sporządzanie jej każdego roku licząc od kwietnia 2017 roku.

W dniu 09 maja 2019 roku Sąd Rejonowy Praga Południe m. st. Warszawy II Wydział Cywilny wydał wyrok w którym uregulował treść ksiąg wieczystych z rzeczywistym stanem prawnym nakazując wykreślenie niewykonywanego prawa służebności. Nieruchomość została uwolniona od obciążenia w postaci służebności drogi koniecznej.

Co udało się osiągnąć?

Zupełnie nowe perspektywy:

• możliwość sprzedaży nieruchomości nieobciążonej,
• możliwość wykonania prac budowlanych (robót) na pasie gruntu pierwotnie obciążonych służebnością drogi koniecznej,
• posiadanie „czystej” księgi wieczystej (usunięcie obciążenia z działu III księgi wieczystej).

Oczywiście należy wskazać, iż kluczowe jest dobre sformułowanie pozwu o uzgodnienie stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Konieczna jest w tym zakresie konsultacja z profesjonalnym pełnomocnikiem (np. radcą prawnym), który jest szczegółowo wyspecjalizowany w takiej tematyce. Łatwo jest popełnić błąd wybierając dowolnego prawnika lub prawnika „po znajomości”.

W postępowaniach takich można również zawnioskować o udzielenie zabezpieczenia poprzez wpis ostrzeżenia do księgi wieczystej nieruchomości władnącej (w analizowanym przypadku do księgi wieczystej nieruchomości [Y]) prowadzonej przez właściwy sąd wieczystoksięgowy o toczącym się postępowaniu w sprawie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym polegającym na wykreśleniu prawa służebności przejazdu i przechodu.

Wpis takiego ostrzeżenia stanowi pewne zabezpieczenie dla strony wnioskującej o skorygowanie treści ksiąg wieczystych w zakresie wpisanych w nich „wygasłych” służebności (np. służebności drogi koniecznej).

radca prawny dr inż. Jonatan Hasiewicz

"prawnik ruchu drogowego"

wypadki drogowe| wykroczenia | ruch drogowy | drogi | organizacja ruchu drogowego | służebność | droga konieczna | nieruchomości