Droga konieczna

Radca prawny dr Jonatan Hasiewicz jest poszukiwanym i cenionym ekspertem w dziedzinie postępowań sądowych w sprawie ustanowienia służebności drogi koniecznej, służebności przejścia i służebności przesyłu. Reprezentuje w postępowaniach sądowych podmioty prywatne, podmioty prawa publicznego oraz podmioty prawa gospodarczego. W swojej praktyce kładzie nacisk na polubowny sposób wytyczenia służebności drogi konicznej poprzez ustanowienie takiej służebności w drodze stosowanego aktu notarialnego.

Właściwa reprezentacja przed sądem w sprawach o ustanowienie służebności drogi koniecznej, służebności przejścia i służebności przesyłu jest kluczowym elementem gwarantującym właściwe wykorzystanie gospodarcze danej działki w przyszłości.

1) Istota służebności drogi koniecznej.

2) Regulacje prawne.

3) Brak służebności drogi koniecznej.

4) Droga konieczna – orzecznictwo.

1) Istota służebności drogi koniecznej.

Służebność drogi koniecznej jest ustanawiana na drodze sądowej lub w drodze umowy w formie aktu notarialnego na rzecz każdoczesnego właściciela danej działki ewidencyjnej. Służebność taka może obejmować następujące prawa:

służebność przejścia,
służebność przejazdu,
prawo do przeprowadzenia urządzeń doprowadzających elektryczność, gaz oraz urządzeń wodno-kanalizacyjnych i telekomunikacyjnych,
prawo do ingerencji w substancję drogi koniecznej i jej odtworzenia w przypadku przeprowadzenia w/w urządzeń.

Niezwykle istotnym jest to aby profesjonalny pełnomocnik reprezentujący w sprawie sądowej o ustanowienie służebności drogi koniecznej zawnioskował o wszystkie bądź większość z wyżej wymienionych praw mieszących się w instytucji „służebności drogi koniecznej”.

Brak uwzględnienie części ze wskazanych powyżej elementów, może skutkować w przyszłości utrudnieniami w realizacji procesu inwestycyjnego – na przykład możemy na drodze sądowej mieć uzyskane prawo przejazdu i prawo przejścia, lecz zabraknie nam prawa do ingerencji w substancję drogi koniecznej celem doprowadzenia niezbędnych mediów i urządzeń do placu budowy/inwestycji.

2) Regulacje prawne.

Podstawowe zasady dotyczące ustanawiania służebności drogi koniecznej określają przepisy art. 145 Kodeksu Cywilnego.

Art. 145 Kodeksu Cywilnego

§1. Jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna).

§2. Przeprowadzenie drogi koniecznej nastąpi z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Jeżeli potrzeba ustanowienia drogi jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej, a między interesowanymi nie dojdzie do porozumienia, sąd zarządzi, o ile to jest możliwe, przeprowadzenie drogi przez grunty, które były przedmiotem tej czynności prawnej.

§3. Przeprowadzenie drogi koniecznej powinno uwzględniać interes społeczno-gospodarczy.

Tym samym należy wskazać, iż mechanizm ustanowienia służebności drogi koniecznej został dokładnie opisany w przepisach Kodesku Cywilnego. Przy ustanawianiu drogi koniecznej należy uwzględnić interes społeczno-gospodarczy, potrzeby nieruchomości nieposiadającej dostępu do drogi publicznej i przeprowadzić drogę konieczną z jak najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 21 czerwca 2011 r. (sygn. sprawy: I CSK 646/10) wskazał, że ten rodzaj służebności nie może służyć wyłącznie wygodzie właściciela nieruchomości działki władnącej.

Na kwestię tę zwrócił uwagę także Sąd Najwyższy w Postanowieniu z dnia 7 marca 2007 r. (II CSK 482/06): „Do ustanowienia drogi koniecznej nie wystarczy ustalenie, że droga przez grunt sąsiedni stanowiłaby krótsze połączenie nieruchomości z należącymi do niej budynkami gospodarskimi, lecz muszą istnieć szczególne względy gospodarczo-społeczne, pozwalające uznać, że spełnione zostały określone ustawowo przesłanki jej ustanowienia.”

W miejscu tym należy wskazać, iż służebności drogi koniecznej nie można ustanawiać nie można ustanawiać na drogach publicznych, gdyż co do zasady w świetle art. 1 ustawy o drogach publicznych z dróg publicznych gminnych/powiatowych/wojewódzkich/krajowych „może korzystać każdy, zgodnie z jej przeznaczeniem, z ograniczeniami i wyjątkami określonymi w tej ustawie”.

Drogi publiczne traktowane są jako rzeczy wyłączone z powszechnego obrotu (reges extra commercium; porównaj także: Ł. Kot, W. Kotowski, B. Kurzępa, Drogi publiczne, s. 4). Ponadto ich własność może być przenoszona jedynie pomiędzy podmiotami publicznoprawnymi. Drogi publiczne są wyłączone z powszechnego obrotu i nie można ich nabyć przez zasiedzenie, ani też nie można na nich ustanawiać służebności (Postanowienie Sądu Najwyższego z 24 czerwca 2010 r., IV CSK 40/10, OSNC 2011, Nr 2, poz. 17).

Wynika to z tego, iż istotą służebności drogi koniecznej jest zapewnienie właściwego dostępu właśnie do drogi publicznej.

W regulacja Kodeksu Cywilnego wskazuje się także na „odpowiedni dostęp do drogi publicznej” poprzez służebność drogi koniecznej. Należy wskazać, iż„odpowiedni dostęp” jest pojęciem niedookreślonym, stąd bierze się wiele wątpliwości dotyczących tego zagadnienia. Sąd Najwyższy w Postanowieniu z dnia 13 kwietnia 2011 r. (sygn. sprawy: V CSK 317/10) wypowiada się o odpowiednim dostępie do drogi publicznej wskazują, iż dostęp ten „musi stwarzać rzeczywistą, bezpieczną możliwość swobodnego przedostawania się z nieruchomości do takiej drogi. Wyjazd z nieruchomości jest nieodpowiedni, gdy stwarza niebezpieczeństwo w ruchu drogowym. Odpowiednim jest taki dostęp do drogi publicznej, który pozwala właścicielowi korzystać z całej nieruchomości (nie tylko z jej części) zgodnie z jej przeznaczeniem. Tak rozumiany dostęp obejmuje również zaplecze budynku wchodzące w skład nieruchomości, umożliwiające racjonalne korzystanie z niej.”

Należy także pamiętać, iż służebność drogi koniecznej może być ustanowiona w formie odpłatnej lub nieodpłatnej.

Celem każdego pełnomocnika procesowego występującego w postępowaniach o ustanowienie służebności drogi koniecznej jest zmierzanie do uzyskania jak najniższych opłat dla wnioskodawcy o ustanowienie służebności drogi koniecznej. Niejednokrotnie istnieją określone sytuacje które mogą zagwarantować nieodpłatny charakter drogi koniecznej (np. uwarunkowania historyczne związane z wcześniejszym dostępem do drogi publicznej, uwarunkowania majątkowe związane z sytuacją wnioskodawcy i inne).

3) Brak służebności drogi koniecznej.

Działka bez zagwarantowanego dostępu do drogi publicznej staje się niefunkcjonalna dla jej właściciela.

Wobec takiej działki przeprowadzenie jakichkolwiek zamierzeń inwestycyjnych jest niezwykle utrudnione. Brak zapewnienia dostępu do drogi publicznej poprzez służebność drogi koniecznej dla takiej nieruchomości rodzi daleko idące utrudnienia formalnoprawne.

Utrudnienia działek nieposiadających dostępu do drogi publicznej:

Brak możliwości uzyskania DECYZJI O WARUNKACH ZABUDOWY.
Brak możliwości uzyskania DECYZJI ZATWIERDZAJĄCEJ PROJEKT BUDOWLANY I UDZIELAJĄCEJ POZWOLENIA NA BUDOWĘ (tzw. pozwolenie na budowę).
Brak możliwości uzyskania stosowanych uzgodnień w zakresie wykonania przyłączy wodnych, kanalizacyjnych, gazowych, ciepłowniczych, energetycznych i teletechnicznych na teren działki.

Zgodnie z art. 61 ust. 1 pkt 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe dopiero wtedy, gdy dana działka ewidencyjna na której ma być zrealizowana określona inwestycja ma zapewniony dostęp do drogi publicznej.

Brak dostępu do drogi publicznej stanowi istotną wadę określonej działki inwestycyjnej (przez taki dostęp w świetle ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym rozumie się dostęp bezpośredni do drogi publicznej lub dostęp za pośrednictwem służebności drogi koniecznej ustanowionej sądownie lub w drodze umownej).

4) Droga konieczna – orzecznictwo.

W miejscu tym przedstawia się najciekawsze orzecznictwo w dziedzinie służebności drogi koniecznej. Należy przy tym pamiętać, iż każdy przypadek o ustanowienie takiej służebności należy rozpatrywać indywidualnie w odniesieniu do sytuacji lokalnej oraz warunków społeczno-gospodarczych.

II CSK 476/16, Niedopuszczalna funkcja służebności drogi koniecznej. – Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 05 kwietnia 2017 roku.

Instytucja służebności nie może służyć wygodzie właściciela nieruchomości władnącej kosztem naruszenia prawa właściciela działki obciążonej

III CSK 394/15, Ustanowienie służebności drogi koniecznej na rzecz nieruchomości pozbawionej odpowiedniego dostępu do drogi publicznej. – Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 24 listopada 2016 roku

Wniosek o ustanowienie służebności drogi koniecznej na rzecz nieruchomości pozbawionej odpowiedniego dostępu do drogi publicznej (art. 145 § 1 k.c.) zmierza do zwiększenia jej użyteczności, a także do podwyższenia jej wartości ekonomicznej i rynkowej; ma także na celu poprawę komfortu korzystania z nieruchomości. Nie ulega zatem wątpliwości, że jeżeli nieruchomość izolowana jest przedmiotem współwłasności (wspólności majątkowej), to złożenie wniosku o ustanowienie służebności drogi koniecznej stanowi czynność należącą do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną. Do jej podjęcia potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli, a w braku zgody zainteresowany współwłaściciel może żądać upoważnienia sądowego do dokonania tej czynności (art. 201 k.c.).

V CSK 110/16, Wynagrodzenie w przedmiocie służebności drogi koniecznej. – Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 27 października 2016 roku

Prawnorzeczowy charakter regulacji zawartej w art. 145 § 1 k.c. wymaga, aby zasądzenie wynagrodzenia następowało zawsze na rzecz osoby, będącej właścicielem nieruchomości służebnej w chwili ustanowienia służebności, od osoby, będącej w tej chwili właścicielem nieruchomości władnącej.

I CSK 568/15, Wynagrodzenie za ustanowienie służebności drogi koniecznej. – Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 15 września 2016 roku

Wprawdzie w przepisie art. 145 § 1 k.c. nie przesądzono charakteru zobowiązania, z którego wynika obowiązek zapłaty wynagrodzenia, to jednak samo uznanie, że ustanowienia służebności następuje „za wynagrodzeniem” nie zaś „za odszkodowaniem” pozwala przyjąć, że wolą ustawodawcy nie było wyłącznie wyrównanie uszczerbku, jaki następuje w majątku właściciela nieruchomości obciążonej wskutek ustanowienia służebności drogowej. Pojęcie wynagrodzenia jest szersze i bardziej elastyczne. Stanowi ono ekwiwalent za znoszenie cudzego przejazdu i przechodu przez nieruchomość. Powinno uwzględniać z jednej strony korzyść jaką odnosi nieruchomość władnąca oraz niedogodności, jakie z ustanowienia służebności wynikają dla nieruchomości obciążonej. Wynagrodzenie nie może jednak służyć bezzasadnemu wzbogaceniu kosztem właściciela nieruchomości władnącej. Powinno być proporcjonalne do stopnia ingerencji w treść prawa własności. pojęcie wynagrodzenia jest szersze od odszkodowania. W razie powstania szkody, fakt ten musi być brany pod uwagę przy określaniu wysokości, ewentualnie rodzaju należnego wynagrodzenia, choć należy się ono właścicielowi nieruchomości obciążonej także wtedy, gdy żadnej szkody nie poniósł. Natomiast na właścicielu, który powołuje się na szkodę wyrządzoną na skutek obciążenia jego nieruchomości służebnością drogową, ciąży dowód zgodnie z regułą art. 6 k.c.Przewidziane w art. 145 § 1 k.c.

Wynagrodzenie, o którym mowa w art. 145 § 1 k.c. powinno być ustalane indywidualnie i powinno być dostosowane do okoliczności istotnych w danej sprawie, przy czym istotne w zakresie formy wynagrodzenia, może okazać się przewidywanie, czy stan prawny ukształtowany ustanowieniem służebności ma trwały, czy też przejściowy charakter. Trzeba też mieć na względzie, że przy prognozowaniu odległej perspektywy czasowej funkcjonowania służebności drogowej suma wynagrodzenia za ustanowienie drogowej nie powinna przekraczać wartości nieruchomości obciążonej.

I ACa 1040/15, Uprawnienia właściciela nieruchomości obciążonej służebnością drogi koniecznej. – Wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 23 maja 2016 roku

Przez ustanowienie służebności drogi właściciel nieruchomości obciążonej nie wyzbywa się władztwa nad nieruchomością i praw do niej, a jedynie jest w swych prawach właścicielskich ograniczony. Właściciel nieruchomości obciążonej może ogrodzić szlak drogowy, może posadowić na nim bramę, czy bramki, o ile udostępni przejazd przez nie.

II CSK 624/14, Istota ustanowienia służebności drogi koniecznej. – Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 17 września 2015 roku

Ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego, jakim jest służebność gruntowa drogi koniecznej nie prowadzi do przewłaszczenia ani po stronie wnioskodawcy – posiadacza służebności, ani po stronie uczestnika – właściciela nieruchomości. Służebność drogi koniecznej polega na tym, że na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości władnącej ustanawia się, jak wynika z wielowiekowej tradycji wielu systemów prawnych – prawo przechodu, przejazdu lub przegonu bydła przez nieruchomość służebną, niezależnie od tego, czyją staje się własnością. Jest to rzeczowe obciążenie jednej nieruchomości na rzecz drugiej, co jest formą rozporządzenia prawem własności, ale nie prowadzącym do obrotu prawnego którejś z tych nieruchomości. Ustanowienie służebności drogi koniecznej daje prawo do korzystania z drogi w celu posiadania dostępu do drogi publicznej z tej nieruchomości, która z różnych przyczyn została tego dostępu pozbawiona, a rozsądnie rozumując taki dostęp mieć musi.

IV CSK 34/12, Przesłanki ustanowienia służebności drogi koniecznej. – Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 20 września 2012 roku

Podstawową przesłanką ustanowienia służebności drogi koniecznej jest brak dostępu nieruchomości do drogi publicznej. Za drogę publiczną uważać przy tym należy drogę zaliczoną na podstawie ustawy z 1985 r. o drogach publicznych do jednej z kategorii dróg, z której może korzystać każdy, zgodnie z jej przeznaczeniem, z ograniczeniami i wyjątkami określonymi w tej ustawie lub innych przepisach szczególnych (drogi krajowe, wojewódzkie, powiatowe i gminne).

Ustawodawca nie zdefiniował pojęcia „odpowiedniego dostępu”, którym posłużył się w art. 145 § 1 k.c., co nakazuje przyjąć, że chodzi o jego potoczne rozumienie. W tym zaś ujęciu „odpowiedni” to „odpowiadający przeznaczeniu”, „spełniający wymagane warunki”. O tym, czy istniejący dostęp jest odpowiedni, decydują więc każdorazowo okoliczności konkretnej sprawy.

Wprawdzie art. 145 k.c. rzeczywiście nie zawiera postanowień, które odbierałyby właścicielowi możność domagania się ustanowienia drogi koniecznej, jeżeli brak odpowiedniego dostępu jest wynikiem jego niedbalstwa czy wręcz zawinionego działania, ale ograniczenia tego rodzaju wyprowadzić należy z przepisów wyznaczających treść i zasady wykonywania prawa własności (art. 140 k.c.).