• www.doktorhasiewicz.pl
  • kancelaria@doktorhasiewicz.pl
  • tel: +48 609 543 540
  • kontakt

Prawo nieruchomości

  • Obsługa obiektów handlowych,
  • Obsługa obiektów przemysłowych,
  • Obsługa obiektów usługowych,
  • Obsługa obiektów biurowych,
  • Obsługa obiektów zabytkowych pod ochroną konserwatora zabytków,
  • Postępowania konserwatorskie wyrażające zgodę na przebudową i rozbudowę obiektu,
  • Sporządzanie, konsultacja i negocjacje treści umów najmu,
  • Sporządzanie, konsultacja i negocjacje treści umów dzierżawy,
  • Sporządzania, konsultacja i negocjacje treści umów kupna-sprzedaży nieruchomości,
  • Analiza prawna nieruchomości (due dilligence),
  • Ocena ryzyk związanych z nabyciem nieruchomości,
  • Wzory pisma, umów i porozumień w sprawach zarządzania obiektami handlowymi, przemysłowymi, usługowymi, biurowymi i zabytkowymi.
  • Kompleksowa obsługa wspólnot mieszkaniowych,
  • Kompleksowa obsługa spółdzielni mieszkaniowych,
  • Kompleksowa obsługa deweloperów,
  • Projektu uchwał dla wspólnot mieszkaniowych,
  • Projekty statutów dla spółdzielni mieszkaniowych,
  • Rozwiązywanie bieżących problemów wspólnot mieszkaniowych i spółdzielni mieszkaniowych,
  • Prawo lokalowe,
  • Lokale mieszkalne i lokale usługowe,
  • Postępowania sądowe w sprawach dochodzenia roszczeń z rękojmi za wady,
  • Postępowania sądowe w sprawach dochodzenia roszczeń za niewłaściwe wykonanie umów,
  • Reprezentacja przed sądami cywilnymi i sądami administracyjnymi wspólnot mieszkaniowych i spółdzielni mieszkaniowych,
  • Reprezentacja wspólnot mieszkaniowych i spółdzielni mieszkaniowych w negocjacjach i polubownych rokowaniach.

pytania i odpowiedzi

Pytanie:

Jestem właścicielem nieruchomości zlokalizowanej w mieście na prawach powiatu. Mój obiekt został wpisany go gminnej ewidencji zabytków. Dowiedziałem się o tej okoliczności z wykazu obiektów wpisanych do gminnej ewidencji zabytków przez Prezydenta Miasta. Czy takie działanie jest zgodne z prawem? Czy istnieje możliwość wykreślenia mojego obiektu z gminnej ewidencji zabytków? Czy gminna ewidencja zabytków jest tym samym co rejestr zabytków? Jakie skutki niesie dla właściciela obiektu wpis do ewidencji zabytków?

 

Odpowiedź:

Obowiązujące przepisy nie precyzują podstaw wpisu do ewidencji. Nie stwierdza się nawet wyraźnie, że dany obiekt musi spełniać ustawową definicję zabytku, aby podlegać wpisowi. Jakkolwiek stanowisko Ministerstwa Kultury i Dziedzictwa Narodowego jest obecnie  takie, że wymóg ten musi być spełniony, aby można było dokonać wpisu. Niemniej nie jest to respektowane. Wiele miast zajmuje stanowisko odmienne, wpisując nieruchomości do ewidencji „po uważaniu".

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w orzeczeniu z 3 lipca 2013 roku uznał, że wpis nieruchomości do ewidencji – który zbliżony jest w skutkach do wpisu do rejestru zabytków – podlega kontroli sądowej, w tym także z punktu widzenia spełnienia przez obiekt ustawowej definicji zabytku.

Powołany wyżej wyrok jest istotny, bo po pierwsze przesądza, że wpisy do ewidencji podlegają kontroli sądowej (choć nie są decyzjami administracyjnymi), a po drugiej że materialno-prawną podstawą wpisu powinno być spełnianie przez dany obiekt definicji zabytku.

Tym samym właściciel nieruchomości wpisanej do ewidencji zyskuje możliwość prawną zmierzającą do wykreślenia swojego obiektu z ewidencji zabytków. W szczególności kiedy wpis został dokonany „po uważaniu” bez jakichkolwiek racjonalnych podstaw.

 

Pytanie:

W częściach wspólnych nieruchomości pojawiły się wady i usterki (wady fizyczne). Wspólnota mieszkaniowa chce dochodzić od dewelopera odszkodowania w związku z powstałymi wadami i usterkami w częściach wspólnych. Kto powinien być stroną Powodową w takim procesie cywilnym? I czy dopuszczalne jest przelanie przez właściciela lokalu na rzecz wspólnoty mieszkaniowej uprawnień przysługujących mu wobec sprzedawcy lokalu w związku z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej?

Odpowiedź:

Stroną powodową może być w przedmiotowych sprawach wspólnota mieszkaniowa, jednak uprzednio musi nastąpić w formie umowy przelewu (cesji) przeniesienie uprawnień przysługujących danemu nabywcy lokalu mieszkalnego na wspólnotę mieszkanową.

Zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego w składzie siedmiu sędziów z dnia 29 stycznia 2014 (III CZP 84/13) „właściciel lokalu może na podstawie umowy przelewu przenieść na wspólnotę mieszkaniową uprawnienia przysługujące mu wobec sprzedawcy lokalu w związku z wadami fizycznymi nieruchomości wspólne”.Uznanie pod

miotowego statusu wspólnoty mieszkaniowej i jej prawa do posiadania własnego majątku nakazuje przyjąć, że może ona nabyć w drodze umowy cesji od właściciela lokalu przysługujące mu wobec sprzedawcy uprawnienia związane z wadami nieruchomości wspólnej.

Właściciel lokalu może uznać, że przelanie przysługujących mu uprawnień na wspólnotę mieszkaniowa zapewni mu właściwą ochronę jego interesów i wpłynie na zakres obciążających go kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Należy więc stwierdzić, że uznanie dopuszczalności przejścia uprawnień właścicieli lokali w zakres zarządu wspólnoty mieszkaniowej umożliwia harmonijne rozwiązanie nietypowego splotu interesów indywidualnych i grupowych. Stanowisko to nie pozostaje w kolizji z koncepcją ograniczonej zdolności prawnej wspólnoty mieszkaniowej, nie oznacza bowiem akceptacji możliwości nabycia przez wspólnotę mieszkaniową takich roszczeń przysługujących właścicielom lokali, które nie wykazują związku funkcjonalnego z zarządzaniem nieruchomością wspólną.

Kancelaria Radcy Prawnego dra Jonatana Hasiewicz świadczy kompleksową pomoc i usługi w zakresie doradztwa, konsultacji i reprezentacji przed sądami cywilnymi w sprawach o roszczenia wynikające z rękojmi za wady (wady fizyczne) części wspólnych nieruchomości.

Kancelaria Radcy Prawnego dra Jonatana Hasiewicz sporządza także opinie prawne i ekspertyzy dotyczące skuteczności dokonywanych cesji roszczeń (umów cesji roszczeń i wierzytelności), hipotetycznych szans na uzyskanie odszkodowań oraz możliwości wyegzekwowania napraw części wspólnych od deweloperów. Kancelaria reprezentuje także deweloperów w wyżej wymienionych sporach ze wspólnotami mieszkaniowymi.