Prawo w praktyce – Przypadek nr 20.

Powrót do listy przypadków

20. Szybkie zasiedzenie nieruchomości w 6 miesięcy – czy to możliwe ?

Sygnatury spraw w toku: 

• I Ns 63/19 (Sąd Rejonowy dla Warszawy Pragi – Południe w Warszawie)

Okres trwania sprawy: luty 2019 – sierpień 2019

Efekt działań kancelarii: uzyskanie postanowienia o zasiedzeniu nieruchomości, możliwość założenia księgi wieczystej dla nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym

***

Spółdzielnia Mieszkaniowa była właścicielem nieruchomości przy ulicy Trakt Brzeski w Warszawie. Była to nieruchomość, w której w przeszłości był prowadzony sklep ogólnospożywczy. 

W roku 2018 znalazł się inwestor, który po porozumieniu ze spółdzielnią mieszkaniową postanowił zakupić od niej nieruchomość. W trakcie przygotowań do aktu notarialnego przenoszącego własność nieruchomości, okazało się, iż przedmiotowa nieruchomość jest zlokalizowana na dwóch działkach ewidencyjnych. W tym na małej wąskiej działce ew. nr 115/5. Działka ta była małym „paskiem gruntu” o szerokości 0,5 m i długości 28 metrów. 

Przedmiotowy obszar będący przedmiotem analizy historycznie od zawsze znajdował się we władaniu faktycznym Spółdzielni Mieszkaniowej. Tym samym należy zaznaczyć, iż władającym terenem położonym na dz. ew. nr 115/5 byli poprzednicy prawni (następcy prawni) Spółdzielni – wynika to z faktu, iż od roku 1935 wnioskodawca uległ kilkukrotnym przekształceniom (zmiany nazwy, zmiany prawa, zmiany strukturalne).

Co więcej, wypis i wyrys z rejestru gruntów potwierdził, iż dz. ew. nr 115/5 była historycznie integralną częścią dawnej nieruchomości pod nazwą Kolonia Miłosna Nr 1 Dz. 4, która to z kolei była własnością tejże spółdzielni.

Ani Geodeci, ani biegli sądowi, ani specjaliści z zakresu prawa nieruchomości nie mogli ustalić dlaczego i w jaki sposób wobec dz. ew. nr 115/5 zaniechano utworzenia księgi wieczystej i dlaczego działka ta nie jest własnością spółdzielni, skoro taka własność była przypisana do sąsiedniej nieruchomości.

Sam Powiatowy Ośrodek Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej w swoim stanowisku wskazał, iż nie sposób ustalić kto jest właścicielem dz. ew. nr 115/5, a posiadane dokumenty… „mogą być środkiem wykazania prawa własności Gminnej Spółdzielni Samopomoc Chłopska przed sądem”. 

Czyli mówić inaczej, Powiatowy Ośrodek Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej powiedział: „Idźcie do sądu i złóżcie sprawę o zasiedzenie nieruchomości”.

Co należało zrobić? 

Postanowiliśmy w takim przypadku wystąpić do właściwego sądu z wnioskiem o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości. 

Przeanalizowaliśmy całą historię tejże nieruchomości od roku 1935 do chwili złożenia wniosku – czyli do roku 2019. Okazało się, że kluczowe było wykazanie „ciągłości” prawnej związanej z wykorzystywaniem tej nieruchomości przez spółdzielnię w latach 1935 – 1939, potem w okresie 1945 – 1989, a  następie już po 1989 roku.

Zgodnie z art. 172 Kodeksu Cywilnego posiadacz samoistny nabywa własność nieruchomości, jeśli posiada ją nieprzerwanie lat 20. Na podstawie art. 339 Kodeksu Cywilnego ustanowione zostało domniemanie, że za posiadacza samoistnego rzeczy należy uznać tego, kto rzeczą faktycznie włada, które to domniemanie w kwestii zasiedzenia w pełni znajduje zastosowanie (postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 16 stycznia 2009 r., III CSK 230/08, LEX nr 577190).

Co istotne, aby posiadacz rzeczy mógł być uznany za posiadacza samoistnego, musi legitymować się dwoma cechami: 

• faktycznym władztwem nad rzeczą (corpus),
• zamiarem władania rzeczą dla siebie (animus). 

W miejscu tym należy wskazać na utrwaloną linię orzecznictwa Sądu Najwyższego w przedmiotowej sprawie:

Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 02 lipca 2015 roku (V CSK 526/14)

„Dobra wiara polega na błędnym, ale w danych okolicznościach usprawiedliwionym przekonaniu posiadacza nieruchomości, że przysługuje mu wykonywane przez niego prawo [własności]”.

Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 07 kwietnia 1994 roku (III CRN 18/94)

„posiadaczem samoistnym jest ten, kto wie, że nie jest właścicielem, ale chce posiadać rzecz i posiada ją tak, jakby był jej właścicielem”.

W przedmiotowej sytuacji, wykazaliśmy w sprawie sądowej że spółdzielnia wykonywała wobec zasiedzonej nieruchomości wszelkie czynności, jakie wykonuje właściciel (a zatem posiadał corpus). Odnosiło się to zarówno do praw, np. czerpanie korzyści, pobieranie pożytków, gospodarowanie nią oraz wiele innych, jak i do obowiązków, tj. ponoszenie ciężarów, jak np. opłacanie danin publicznoprawnych, podatków itp., oraz czynienia nakładów, w tym nakładów koniecznych w celu utrzymania niepogorszonej substancji nieruchomości (remonty, konserwacje, prace naprawcze, utrzymanie zieleni, utrzymanie ogrodzenia), jak i inwestowania w nią poprzez wykonywanie remontów i adaptowanie jej do swoich potrzeb. Świadczy to dobitnie o posiadaniu zamiaru władania zasiedzoną nieruchomością, tj. animus.

O istnieniu animus i corpus przesądzają następujące argumenty:

• faktyczne władztwo nad nieruchomością przez wnioskodawcę oraz zamiar władania rzeczą dla siebie przez wnioskodawcę,
• istnienie trwałego wygrodzenia dz. ew. nr 115/5 od 1976 roku dokonanego przez spółdzielinę, 
• wykonywanie na bieżąco czynności związanych z utrzymaniem i funkcjonowaniem infrastruktury zlokalizowanej na dz. ew. nr 115/5 przez spółdzielnię, 
• wykonywanie na bieżąco pielęgnacji zieleni zlokalizowanej na dz. ew. nr 115/5 przez spółdzielnię,
• brak kwestionowania przez podmioty trzecie faktu posiadania w dobrej wierze dz. ew. nr 115/5 z obrębu 8-07-02 przez spółdzielnię, 
• świadome i sumienne administrowanie dz. ew. nr 115/5 przez spółdzielnię, 
• ponoszenie opłat i danin administracyjnoprawnych z tytułu podatku od nieruchomości w latach 2009 – 2014 za przedmiotową nieruchomość.

Co należało zrobić aby udowodnić i udokumentować powyższe okoliczności?

Kluczowe było powołanie odpowiednich świadków.

Zawsze podkreślamy naszym klientom, iż wybór świadków w tak newralgicznych sprawach musi być bardzo dobrze przemyślany. 

To co będą zeznawać świadkowie ma kluczowe znaczenie dla oceny tych zeznań przez sąd i ostateczne rozstrzygnięcie w sprawie.

W sprawach o zasiedzenie nieruchomości należy także każdorazowo wskazać moment (chwilę) zasiedzenia nieruchomości określając konkretną datę.

W przedmiotowej sprawie wskazaliśmy iż moment zasiedzenia nastąpił z dniem 16 lipca 2013 roku. 

Co zrobił sąd rejonowy w przedmiotowej sprawie?

Odbyły się rozprawy w sprawie o zasiedzenie nieruchomości. Uczestnikiem takich spraw są sąsiedzi nieruchomości, co do której wnioskodawca (w tym przypadku spółdzielnia mieszkaniowa) ubiega się o zasiedzenie.

Dobrze przygotowany wniosek o stwierdzenie zasiedzenia wraz z solidnym uzasadnieniem daje gwarancję uniknięcie przedłużania się sprawy sądowej.

W rozpatrywanym przypadku od chwili złożenia wniosku o stwierdzenie zasiedzenia (18 lutego 2019 roku) do chwili wydania przez sąd Postanowienia o stwierdzeniu zasiedzenia (08 sierpnia 2019 roku) minęło 6 miesięcy. 

Sąd w dniu 08 sierpnia 2019 roku – po przesłuchaniu na rozprawach świadków i przeprowadzeniu postępowania dowodowego – wydał Postanowienie o stwierdzeniu zasiedzenia nieruchomości gruntowej (dz. ew.nr 115/5) na rzecz Spółdzielni Mieszkaniowej z dniem 16 lipca 2013 roku.

Zalecamy zawsze każde postępowanie o zasiedzenie nieruchomości skonsultować z profesjonalnym pełnomocnikiem (np. radcom prawnym) zaznajomionym w prawie nieruchomości. Skuteczne i szybkie przeprowadzenie postępowania o zasiedzenie nieruchomości w dużej mierze jest uzależnione od dobrze przygotowanego wniosku i dowodów składanych do sądu.