Prawo w praktyce – Przypadek nr 16.

Powrót do listy przypadków

16. Zabezpieczenie w sprawie o ustanowienie służebności drogi koniecznej – czyli jak zagrać na nosie Uczestnikom postępowania w sprawie o drogę konieczną.

Sygnatury spraw w toku: 

• UD-VII-WAB.6741.14.2019.KCH (Prezydent m. st. Warszawy – Wydział Architektury i Budownictwa dla Dzielnicy Praga – Północ w Warszawie),
• WZW.5142.446.2019.AK (Mazowiecki Wojewódzki Konserwator Zabytków)
• VII Ns 419/19 (Postanowienie Sądu Rejonowego Praga Północ m. st. Warszawy)

Okres trwania sprawy: listopad 2019 – marzec 2020

Efekt działań kancelarii: uzyskanie możliwości przejazdu i przechodu w ciągu projektowanej służebności drogi koniecznej, możliwość wykonania prac budowlanych (rozbiórkowych), wstrzymanie obstrukcyjnych działań Uczestników postępowania o ustanowienie służebności drogi koniecznej

Spółka zajmująca się budową nieruchomości mieszkalnych i rewitalizacją starych miejskich kamienic zgłosiła się we wrześniu 2019 roku z prośbą o uregulowanie prawnego dostępu do nieruchomości znajdującej się na tyłach nieruchomości frontowej. Mówiąc inaczej, nieruchomość naszych klientów była położona w „oficynie” do której dostęp był możliwy jedynym „prześwitem bramowym” przez który historycznie był doprowadzany ruch z drogi publicznej do nieruchomości zlokalizowanej „w oficynie”.

Nieruchomości „w oficynie” położona jest w Warszawie na terenie Dzielnicy Praga Północ m. st. Warszawy.

Właściciele nieruchomości „w oficynie” rozpoczęli rozmowy z właścicielami nieruchomości „frontowej” we wrześniu 2019 roku w celu polubownego ustalenia przebiegu służebności drogi koniecznej. Oczywistym było to, iż jedynym możliwym sposobem zorganizowania dostępu do drogi publicznej jest zorganizowanie go z wykorzystanie istniejącego prześwitu bramowego. Co więcej, przedmiotowy prześwit bramowy od lat jest wykorzystywany w celu dojazdu do parkingu znajdującego się na tyłach nieruchomości „frontowej”.

Negocjacje trwały od września – listopada 2019 roku, przy czym za każdym razem właściciele nieruchomości „frontowej” zwiększali żądaną sumę za ustanowienie służebności drogi konicznej. Zaczęło się od 50.000,00  złotych, a w listopadzie 2019 roku suma roszczeń i żądań wynosiła już 200.000,00 złotych za ustanowienie służebności drogi koniecznej w formie aktu notarialnego.

Doprowadziło to do frustracji właścicieli nieruchomości „w oficynie”, którzy w dniu 04 listopada 2019 roku złożyli za pośrednictwem naszej kancelarii wniosek o ustanowienie służebności drogi koniecznej na potrzeby obsługi komunikacyjnej i dostępu do nieruchomości „w oficynie” poprzez teren nieruchomości „frontowej”.

Jednocześnie ze względu na zły stan techniczny części budynków „w oficynie”, właściciel nieruchomości musiał wystąpić do odpowiedniego organu administracji architektoniczno-budowlanej o wydanie stosownego pozwolenia na rozbiórkę. Dalsze utrzymywanie takiego stanu w terenie mogłoby doprowadzić do zagrożeń związanych z życiem osób, ludzi i mienia pozostawionych na terenie nieruchomości.

W dniu 13 listopada 2019 roku została wydana przez Prezydenta m. st. Warszawy decyzja nr 201/2019 (UD-VII-WAB.6741.14.2019.KCH) zatwierdzająca projekt rozbiórki i udzielająca pozwolenia na rozbiórką. W decyzji tej określono, iż rozbiórka będzie obejmować budynek gospodarczy, schody zewnętrzne, rampy z zadaszeniem oraz wtórne dobudówki na terenie nieruchomości „w oficynie”. Prace te zostały też uzgodnione z Mazowieckim Wojewódzkim Konserwatorem Zabytków w drodze Postanowienia z dnia 11 października 2019 roku (WZW.5142.446.2019.AK).

Przedmiotowa decyzja o rozbiórce stała się w toku instancyjnym ostateczna z dniem 06 grudnia 2019 roku. 

Nikt od przedmiotowej decyzji nie złożył odwołania do organu wyższej instancji.

W dniu 06 grudnia 2019 roku Wydział Architektury i Budownictwa dla Dzielnicy Praga – Północ m. st. Warszawy wydał dziennik budowy (rozbiórki) nr 143/2019 z dnia 06 grudnia 2019 roku. Tego samego dnia do Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego wpłynęło pisemne zawiadomienie o terminie rozpoczęcia robót zgodnie z decyzją nr 201/2019 z dnia 13 listopada 2019 roku.

Czy zauważacie „patową” sytuację która powstała? Właściciel nieruchomości „w oficynie” miał prowadzić rozbiórkę tej nieruchomości…, tylko którędy miałby wywozić gruz i urobek z prowadzonej rozbiórki skoro jedyny wyjazd z nieruchomości prowadzi prześwitem bramowym w obrębie nieruchomości „frontowej”.

To co się zaczęło dziać dalej to klasyczna walka na polu pozaprawnym pomiędzy właścicielem potencjalnej nieruchomości „władnącej”, a właścicielem potencjalnej nieruchomości „obciążonej”.

Właściciel nieruchomości „w oficynie” zaczął ciężkim sprzętem poprzez prześwit bramowy wywozić gruz, urobek i materiały budowlane. 

Zaczęła się wojna obejmująca:

• pisanie skarg do Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego przez właściciela nieruchomości „frontowej”,
• dalsze podbijanie „negocjacyjnej” wysokości służebności drogi koniecznej do kwoty 250.000,00 złotych (eskalacja roszczeń),
• wzywanie Policji i Straży Miejskiej,
• wyzwiska słowne, utarczki słowne i akty przemocy (szarpanina, walka wręcz z rękoczynami),
• blokowanie bramy wjazdowej do prześwitu bramowego,
• wymiana oprogramowania do pilotów do bramy wjazdowej poprzez prześwit bramowy,
• ustawianie trwałych przeszkód i zapór w prześwicie bramowym,
• wprowadzenie monitoringu przez właściciela nieruchomości „frontowej”,
• wzajemne pisemne wezwania przesyłane drogą tradycyjną oraz drogą mailową,
• przebijanie przez „nieznanych sprawców” opon pojazdów budowy dojeżdżających do nieruchomości „w oficynie” poprzez prześwit bramowy znajdujący się na nieruchomości „frontowej”.

Co doradziliśmy klientowi?

W takiej sytuacji jedynym rozwiązaniem pozostało wystąpienie do sądu przed którym wszczęto postępowanie o ustanowienie służebności drogi koniecznej z wnioskiem o udzielenie zabezpieczenia.

Złożony przez naszą kancelarię wniosek o udzielenie zabezpieczenia obejmował udzielenie zabezpieczenia roszczenia właściciela nieruchomości „w oficynie” poprzez ustanowienie służebności drogi koniecznej na czas trwania postępowania polegające na nakazaniu właścicielowi „nieruchomości frontowej”  zapewnienia bez ograniczeń tymczasowego, bezwarunkowego i niezakłóconego przechodu oraz przejazdu wszelkimi pojazdami, w tym zapewnienia możliwości tymczasowego korzystania z nieruchomości „frontowej” na cele prowadzenia rozbiórki budynku gospodarczego, schodów zewnętrznych, rampy z zadaszeniem oraz wtórnych dobudówek budynku nieruchomości „w oficynie”.

Oczywiście wniosek spotkał się z obstrukcją ze strony właściciela nieruchomości „frontowej”, który zasypał sąd pismami, argumentami i informacjami przesądzającymi o tym, aby nie udzielić takiego zabezpieczenia.

Odpowiednio na to zareagowaliśmy (łącznie 3 odpowiedzi) podając odpowiednią podstawę prawną oraz bazując na utrwalonej linii orzecznictwa w sprawie udzielania zabezpieczenia w sprawach o ustanowienie służebności drogi koniecznej.

Sąd Rejonowy dla Warszawy Pragi – Północ w Warszawie w dniu 30 marca 2020 roku wydał Postanowienie i udzielił zabezpieczenia zgodnie z Naszym wnioskiem dla właściciela nieruchomości „w oficynie”.

Oczywiście właściciel nieruchomości „frontowej” w agonii zaczął składać wnioski o zmianę Postanowienia sądu podając irracjonalne argumenty, które stosownie odparliśmy w toku odpowiednich pism procesowych.

Cel został osiągnięty. Na cały czas trwania postępowania w sprawie ustanowienia służebności drogi koniecznej w mocy pozostaje udzielone zabezpieczenia umożliwiające de facto swobodny dostęp do nieruchomości „w oficynie” dla właściciela tejże nieruchomości.

W miejscu tym przychodzi na myśl cytat z dramatu Stanisława Wyspiańskiego „Wesela”:

„Miałeś chamie złoty róg, miałeś chamie czapkę z piór… ostał ci się ino sznur”.

Doświadczenie pokazuje, iż wielu właścicieli nieruchomości, którzy prędzej czy później muszą się liczyć z nieuchronnym faktem ustanowienia służebności drogi koniecznej przelicytowuje swoje możliwości roszcząc sobie niewiarygodne sumy pieniężne za ustanowienie takiej służebności. Skuteczne złożenie wniosku o udzielenie zabezpieczenia prawa do korzystania ze służebności (jeszcze nie zasądzonej) ucina możliwość dalszej eskalacji żądań, ale także pozostawia „z niczym” do czasu zakończenia sprawy sądowej właściciela nieruchomości, którego nieruchomość ma zostać obciążona prawem służebności drogi koniecznej. 

radca prawny dr inż. Jonatan Hasiewicz

"prawnik ruchu drogowego"

wypadki drogowe| wykroczenia | ruch drogowy | drogi | organizacja ruchu drogowego | służebność | droga konieczna | nieruchomości