Prawo w praktyce – Przypadek nr 37.

Powrót do listy przypadków

37. Zniesienie służebności gruntowej – skutki nieprzemyślanego powództwa. 

Sygnatury spraw w toku:  

• Postanowienie Sądu Rejonowego dla Warszawy Pragi – Południe w Warszawie I Wydział Cywilny z dnia 09 lutego 2022 roku o sygnaturze I C 537/21. 

Okres trwania sprawy: kwiecień 2021 – luty 2022 

Efekt działań kancelarii: umorzenie postępowania w sprawie dotyczącej zniesienia służebności gruntowej, zachowanie istnienia służebności gruntowej, wykazanie potrzeby dalszego funkcjonowania służebności gruntowej. 

Postępowania o zniesienie służebności gruntowej są trudnymi postępowaniami. Co do zasady przepisy Kodeksu Cywilnego szczegółowo określają kiedy i w jakich sytuacjach można znieść służebność gruntową. 

Zgodnie z art. 294 i 295 Kodeksu Cywilnego służebność gruntową można znieść za wynagrodzeniem lub też bez wynagrodzenia. 

Art.  294 Kodeksu Cywilnego 

Właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności gruntowej za wynagrodzeniem, jeżeli wskutek zmiany stosunków służebność stała się dla niego szczególnie uciążliwa, a nie jest konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej. 

Art.  295 Kodeksu Cywilnego 

Jeżeli służebność gruntowa utraciła dla nieruchomości władnącej wszelkie znaczenie, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności bez wynagrodzenia. 

Niektórzy wychodzą z pewnych pochopnych założeń – skoro właściciel nieruchomości władnącej nie jeździ i nie korzysta z gruntu objętego służebnością gruntową, to przecież oczywistym jest to iż jest mu ona niepotrzebna w konsekwencji czego należy ją znieść. 

Założenie to jest błędne, a przedmiotowy błąd w rozumowanie jest popełniany przez wielu profesjonalnych prawników (adwokatów i radców prawnych). Fakt, że ktoś tymczasowo nie korzysta z ustanowionej służebności gruntowej nie oznacza automatycznie tego, iż należy ją znieść. Ponadto istotne jest badanie aspektu dostępu do drogi publicznej. 

Przekonała się o tej okoliczności Pani Anna Sz., która wystosowała w kwietniu 2023 roku powództwo o zniesienie służebności gruntowej przeciwko Pani Annie K. W przedmiotowej sprawie rozpatrywano sytuację, w której nieruchomość odseparowana od drogi publicznej miała uregulowany dostęp do drogi publicznej przez nieruchomość Pani Anny Sz. za pośrednictwem ustanowionej służebności gruntowej. 

Pani Anna K. przebywając poza Polską nie korzystała tymczasowo z pasa gruntu objętego służebnością gruntową. Jedynie od czasu do czasu wynajmowała swoją nieruchomość, gdzie poszczególni Najemcy korzystali ze służebności gruntowej celem dojazdu do drogi publicznej. 

Powódka wykazywała także iż istniejąca służebność gruntowa jest dla niej nadmiernie uciążliwa i utrudnia jej normalne funkcjonowanie, gdyż pas gruntu objęty służebnością przebiega tuż obok jej drzwi wejściowych do budynku mieszkalnego. 

Powódka wskazywała także iż rzeczona służebność jest „za szeroka” i nie musi obejmować pasa gruntu o szerokości 4,5 m, gdyż pojazd osobowy powinien się zmieścić na 2,0 – 2,5 m. Stąd jest to dla niej bardzo uciążliwe. 

Z takim stanem prawnym zderzył się Sąd Rejonowy dla Warszawy – Pragi Południe w Warszawie. 

Podjęliśmy się poprowadzenia sprawy i „uratowania” istniejącej służebności gruntowej, a w rezultacie doprowadzenia do oddalenia powództwa o zniesienie służebności gruntowej. 

Wskazaliśmy na następujące poniższe argumenty przeczące insynuacjom powódki jakoby służebność gruntowa była zbyt uciążliwa i wymaga zniesienia. 

Po pierwsze, odnosząc się do szerokości istniejącej służebności gruntowej wskazaliśmy, iż jej parametr 4,5 m nie może być traktowany jako „uciążliwy” lub „nadmierny”. 

Zgodnie z § 14 ust. 2 i 3 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych „dopuszcza się zastosowanie dojścia i dojazdu do działek budowlanych w postaci ciągu pieszo-jezdnego, pod warunkiem że ma on szerokość nie mniejszą niż 5 m, umożliwiającą ruch pieszy oraz ruch i postój pojazdów. Do budynku i urządzeń z nim związanych, wymagających dojazdów, funkcję tę mogą spełniać dojścia, pod warunkiem że ich szerokość nie będzie mniejsza niż 4,5 m”. 

Z kolei zgodnie z § 13 ust. 1 i 2 Rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 24 lipca 2009 r. w sprawie przeciwpożarowego zaopatrzenia w wodę oraz dróg pożarowych minimalna szerokość drogi przeciwpożarowej wynosi 4,0 m (warunkowo może być ona zawężona do 3,5 m szerokości). 

Tym samym aspekty techniczne przemawiają za zachowaniem obecnego kształtu służebności gruntowej i przeczą możliwości jej zniesienia w części lub w całości. 

Po drugie, przedstawiliśmy ekspertyzę certyfikowanego audytora bezpieczeństwa ruchu drogowego która wykazała iż zmniejszenie szerokości pasa gruntu objętego służebnością jest niemożliwy i niezgodny z przepisami z zakresu warunków technicznych dla usytuowania budynków. Ekspertyza ta też potwierdzała, iż taki dostęp nie byłby zgodny z zasadami bezpieczeństwa ruchu drogowego zważywszy na fakt tego, iż przedmiotowa droga służebna (służebność gruntowa) ma status ślepej uliczki o ruchu dwukierunkowym, 

Po trzecie, sporządziliśmy profesjonalną analizę przejezdności uprawnionego projektanta drogowego celem ustalenia iż dostęp nieruchomości z żądanym zawężeniem (tj. zniesieniem częściowym służebności gruntowej) jest niemożliwy i niezgodny z przepisami techniczno-budowlanymi. Wskazano, iż pojazd osobowy na szerokości ~ 2,0 – 2,5 m nie byłby w stanie odpowiednio manewrować, nie zachowano by odpowiedniej skrajni drogowej oraz uniemożliwiono by bezpieczne wykonywania manewru zawracania i cofania pojazdu.  

Po czwarte, wykazaliśmy iż zniesienie służebności gruntowej skutkowałoby w rzeczywistości „odcięciem” nieruchomości władnącej od dostępu do drogi publicznej i stworzeniem nieruchomości „prawnie izolowanej”. Było to też istotne w kontekście tego, iż dojazd do nieruchomości władnącej za pośrednictwem pasa gruntu odbywał się wielokrotnie na przestrzeni ostatnich lat. Przejazd ten wykonywali najemcy budynku zlokalizowanego na nieruchomości władnącej. 

Tym samym jaskrawo wykazaliśmy, iż w rozpatrywanej sprawie nie zachodzą w jakimkolwiek stopniu przesłanki wynikające z art. 294 lub 295 Kodeksu Cywilnego. Zgodnie z istniejącym piśmiennictwem warunkiem do zniesienia służebności jest to, aby służebność utraciła dla nieruchomości władnącej wszelkie znaczenie. Brak konieczności ustalenia wynagrodzenia w tym wypadku uzasadniony jest tym, że interes prawny uprawnionego nie doznaje uszczerbku, skoro służebność i tak nie jest mu potrzebna (por. np. K.A. Dadańska [w:] Kodeks cywilny…, t. 2, red. A. Kidyba, 2009, s. 276; E. Gniewek [w:] System Prawa Prywatnego, t. 4, 2005, s. 474). Utrata znaczenia oznacza, że służebność nie jest już zupełnie konieczna dla nieruchomości władnącej. Te względy, które przemawiały za jej ustanowieniem, odpadły w całości na skutek upływu czasu lub zmienionych stosunków społeczno-gospodarczych (por. S. Rudnicki, Komentarz…, 2006, s. 481; wyrok SN z 26.11.1999 r., III CKN 467/98, OSNC 2000/5, poz. 102). 

W konsekwencji naszych działań, sporządzonych ekspertyz, wniosków dowodowych i zgłoszonych świadków, Powódka zdecydowała się samodzielnie na cofnięcie powództwa, na które wyraziliśmy zgodę. 

Tym samym Sąd Rejonowy dla Warszawy Pragi – Południe w Warszawie w dniu 09 lutego 2022 roku wydał Postanowienie o umorzeniu postępowania w sprawie. 

Służebność gruntowa (jej istnienie) została skutecznie obroniona. 

W miejscu tym należy zaznaczyć, iż reprezentacja w sprawach o zniesienie służebności wymaga specjalistycznej wiedzy profesjonalnego pełnomocnika. Dlatego rekomendowane jest dokładne przemyślenie wyboru prawnika, któremu zamierza się powierzyć działanie w charakterze Powoda lub Pozwanego w tego typu sprawach o zniesienie służebności. 

radca prawny dr inż. Jonatan Hasiewicz

"prawnik ruchu drogowego"

wypadki drogowe| wykroczenia | ruch drogowy | drogi | organizacja ruchu drogowego | służebność | droga konieczna | nieruchomości