Prawo w praktyce – Przypadek nr 31.

Powrót do listy przypadków

31. Służebność na wąskim pasie gruntu – służebność drogi koniecznej w jedenaście miesięcy 

Sygnatury spraw w toku:  

• Postanowienie Sądu Rejonowego w Wołominie z dnia 27 czerwca 2023 roku w przedmiocie ustanowienia służebności drogi koniecznej oraz przeprowadzenia urządzeń doprowadzających elektryczność, gaz oraz urządzeń wodno-kanalizacyjnych i telekomunikacyjnych wraz z prawem do ingerencji w substancję drogi koniecznej i odtworzenia jej w przypadku przeprowadzenia urządzeń o sygnaturze I Ns 961/22. 

Okres trwania sprawy: lipiec 2022 – czerwiec 2023 

Efekt działań kancelarii: ustanowienie służebności drogi koniecznej (przechód, przejazd) i przeprowadzenie urządzeń doprowadzających elektryczność, gaz oraz urządzeń wodno-kanalizacyjnych i telekomunikacyjnych wraz z prawem do ingerencji w substancję drogi koniecznej i odtworzenia jej w przypadku przeprowadzania urządzeń) w trakcie 11 miesięcy od daty zainicjowania sprawy w sądzie cywilnym, uzyskanie dostępu do drogi publicznej dla nieruchomości izolowanej prawnie. 

Niekiedy poszczególnym osobom wydaje się, iż proces ustanawiania służebności drogi koniecznej jest procesem długotrwałym, zajmującym kilka lat w danym sądzie cywilnym. Prawdą jest to, że wszystko zależy od danego stanu faktycznego. Niemniej niektóre sytuacje wymagające ustanowienia służebności drogi koniecznej są niemalże oczywiste. 

Tak też było w przypadku nieruchomości należącej do Pana Adama K. oraz Pani Katarzyny D. Osoby te były współwłaścicielami nieruchomości, którą od pasa drogi publicznej oddzielał „wąski klin”. Przedmiotowy „wąski klin” stanowił odrębną prywatną nieruchomość o szerokości od 0,77 m do 1,32 m.  Konsekwencją istnienia przedmiotowego „wąskiego klina” było to, iż nieruchomość Wnioskodawców była odcięta od dostępu do drogi publicznej i stanowiła w rzeczywistości nieruchomość prawnie izolowaną. 

O fakcie tym zaskoczeni Wnioskodawcy dowiedzieli się dopiero na etapie składania projektu budowlanego dla planowanej inwestycji budownictwa mieszkaniowego jednorodzinnego (dom jednorodzinny) do organu administracji architektoniczno-budowlanej. Należy pamiętać, iż zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w związku z art. 35 ustawy Prawo Budowlane brak uregulowanego dostępu do drogi publicznej jest przesłanką negatywną w kontekście wnioskowania o pozwolenie na budowę lub dokonania skutecznego zgłoszenia budowy.  

Pierwszy krokiem Wnioskodawców było prowadzenie rozmów z właścicielami nieruchomości stanowiącej „wąski klin”. Niestety, ale osoby te – wykorzystując przymusowe położenie Wnioskodawców – eskalowali żądania wskazując na coraz to wyższe kwoty jednorazowego wynagrodzenia ze ustanowienie służebności drogi koniecznej. Pierwsze żądania pojawiły się na poziomie 5.000,00 złotych a potem urosły do 20.000,00 złotych. Po dwóch latach nieskutecznych negocjacji Wnioskodawcy zdecydowali się złożyć sprawę do sądu o ustanowienie służebności drogi koniecznej. 

W lipcu 2022 roku złożyliśmy do sądu wniosek o ustanowienie służebności drogi koniecznej. Sąd procedował bardzo szybko. Na pierwszy termin rozprawy wezwał Wnioskodawców i Uczestników. Uczestnicy (tj. osoby których nieruchomość stanowiąca „wąski klin” miała być obciążona) wyrażali ustnie swoje krzywdy i żale związane z niewłaściwym historycznym podziałem nieruchomości skutkującym istnieniem rzeczonej nietypowej nieruchomości. Ukazywali także siebie jako ofiary zaistniałej sytuacji oraz fakt tego, iż są niemalże zmuszani siłą do uczestnictwa w sprawie sądowej.  

W miejscu tym należy wskazać, iż z naszego doświadczenia są to częste zachowania Uczestników takich postepowań, którzy wyolbrzymiając własne rzekome ‘krzywdy’ potem żądają wygórowanych kwot za jednorazowe ustanowienie służebności. Tak też było w tym przypadku gdzie Uczestnicy początkowo domagali się wysokich kwot. 

W odpowiedzi na takie propozycje zaproponowaliśmy, aby sąd obciążył kosztami biegłego z zakresu wyceny wartości jednorazowego wynagrodzenia  za ustanowienie służebności tę stronę postępowania, która przeszacuje wartość jednorazowego wynagrodzenia. Działania takie działa studząco na rozochoconych Uczestników, którzy zazwyczaj wykorzystają takie sytuacje do żądania ponadnormatywnych sum pieniężnych. Zadziałało to także w tym przypadku…, gdyż nagle wartość żądanej kwoty spadła do sumy jednego tysiąca złotych (1.000,00 złotych). 

Sąd przyjął tę kwotę 1.000,00 złotych jako ustaloną między Wnioskodawcami i Uczestnikami postępowania i następnie powołał jedyne biegłego geodetę sądowego celem wytyczenia przebiegu projektowanej służebności drogi koniecznej. 

Mówiąc innymi słowy całość postępowania o ustanowienie służebności drogi koniecznej odbyła się na dwóch rozprawach (posiedzeniach): 

• pierwsze na którym ustalono wymiar jednorazowego wynagrodzenia pomiędzy stronami (07 marca 2023 roku), 
• drugie na którym sąd ogłosił Postanowienie kończąca gdzie ustanowił wnioskowaną służebność drogi koniecznej (27 czerwca 2023 roku). 

Żadna ze stron nie składała wniosku o sporządzenie uzasadnienia Postanowienia kończącego, stąd uprawomocniło się ono po upływie 14 dni. Następnie ustanowiona służebność drogi koniecznej została wpisana do właściwych ksiąg wieczystych na podstawie opracowanych wniosków wieczystoksięgowych. 

W miejscu tym należy zaznaczyć, iż reprezentacja w sprawach o ustanowienie służebności drogi koniecznej nie zawsze musi być procesem długotrwałym. Zawsze rekomendowane jest dokładne przemyślenie wyboru prawnika, któremu zamierza się powierzyć działanie w charakterze Wnioskodawcy w sprawach o ustanowienie służebności drogi koniecznej, który może poddać analizie to jak odpowiednio przyspieszyć takie postępowanie. 

radca prawny dr inż. Jonatan Hasiewicz

"prawnik ruchu drogowego"

wypadki drogowe| wykroczenia | ruch drogowy | drogi | organizacja ruchu drogowego | służebność | droga konieczna | nieruchomości