Prawo budowlane

Pytanie:

W rejonie mojej nieruchomości planowana jest inwestycja polegająca na budowie obiektu biurowo-handlowego. Na etapie uzyskiwania decyzji o warunki zabudowy przez inwestora byłem informowany o przebiegu procedury administracyjnej na każdym etapie (jako strona). Natomiast na etapie uzyskiwania pozwolenia na budowę przez inwestora nie otrzymywałem żadnych zawiadomień. Dopiero po wydaniu pozwolenia na budowę i rozpoczęciu budowy dowiedziałem się o tym, iż inwestor uzyskał pozwolenia na budowę. Czy taka sytuacja może mieć miejsce? Czy takie działanie organu administracji architektoniczno-budowlanej jest zgodne z prawem?

Odpowiedź:

Taka sytuacja rzeczywiście może mieć miejsce.

Istotą problemu stanowi kwestia tego czy dany podmiot ma status „strony” w danym postępowaniu.

Zgodnie z art. 28 ustawy Kodeksu Postępowania Administracyjnego: „Stroną jest każdy, czyjego interesu prawnego lub obowiązku dotyczy postępowanie albo kto żąda czynności organu ze względu na swój interes prawny lub obowiązek”.

         Art. 10 ustawy Kodeks Postępowania Administracyjnego: „Organy administracji publicznej obowiązane są zapewnić stronom czynny udział w każdym stadium postępowania, a przed wydaniem decyzji umożliwić im wypowiedzenie się co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań”.

W kontekście ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym stroną w postępowaniach o wydanie warunków zabudowy jest każdy właściciel sąsiedniej nieruchomości. Potwierdza to orzeczenie Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 06 lipca 2007 roku (II OSK 1016/06), które stanowi: „Stronami w postępowaniach o ustalenie warunków zabudowy są, co do zasady, właściciele albo użytkownicy wieczyści sąsiednich działek, przy czym mogą to być działki, które nie pozostają ze sobą w bezpośredniej styczności”

Natomiast w przypadku postępowań w sprawie udzielenia pozwolenia na budowę sytuacja kształtuje się nieco inaczej.

Zgodnie z art. 28 ust. 2 ustawy Prawo Budowlane: „Stronami w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę są: inwestor oraz właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu”.

Definicja ustawowa obszaru oddziaływania obiektu znajduje się w art. 3 pkt 20 ustawy Prawo budowlane: „Należy przez to rozumieć teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zagospodarowaniu tego terenu”.

Obszar oddziaływania obiektu nakreśla architekt w dokumentacji projektowej i według tego obszaru oddziaływania obiektu ustalane są strony postępowania.

Warto w tym miejscu zwrócić uwagę na orzeczenie Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 02 września 2014 roku (II OSK 504/13), które określa, iż „Artykuł 3 pkt 20 Prawo Budowlane nie definiuje pojęcia obszaru oddziaływania obiektu wprost, lecz poprzez odesłanie do licznych regulacji, przewidujących chociażby szczegółowe wymogi dla odległości w zabudowie i zagospodarowaniu terenu. W sytuacji, gdy z przepisów tych wynikają ograniczenia w zagospodarowaniu, a zatem również w zabudowie sąsiednich nieruchomości, należy uznać, że dana nieruchomość znajduje się w obszarze oddziaływania planowanej inwestycji”.

Tym samym nie zawsze właściciel sąsiadującej nieruchomości będzie stroną w sprawie wydania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę.

Czy jednak właściciel sąsiedniej działki jest pozbawiony jakichkolwiek praw i możliwości uczestnictwa w takim postępowaniu?

Nie – istnieją prawne możliwości w świetle ustawy Prawo Budowlane zmierzające do zaliczenia danego podmiotu w krąg stron postępowania. Istnieje także możliwość wznowienia postępowania w sprawie wydania pozwolenia na budowę.

Kancelaria Radcy Prawnego dra Jonatana Hasiewicz świadczy kompleksową pomoc i usługi w zakresie doradztwa, konsultacji i sporządzania stosownych wniosków i pism w spawach dotyczących decyzji o warunkach zabudowy i decyzji zatwierdzających projekt budowlany i udzielających pozwolenia na budowę (pozwolenie na budowę).