Jak uzyskać dojazd do nieruchomości?

Powrót: Służebność drogi koniecznej (droga konieczna)

Wielu klientów potrzebujących pomocy prawnej spotyka się z sytuacją, w której ich nieruchomość została „odcięta” od dostępu do drogi publicznej.

Często takie „odcięcie” następuje na wskutek niekorzystnych podziałów geodezyjnych dużych działek ewidencyjnych na mniejsze jednostki ewidencyjne. Czasami także – nawet zupełnie świadomie – ktoś kupuje nieruchomość bez uregulowanego dostępu do drogi publicznej.  Osoba taka liczy czasami na to, że w łatwy i szybki sposób „jakoś załatwi” sobie dostęp do drogi publicznej. Przepisy obowiązującego prawa pozwalają Notariuszom na dokonanie transakcji (sprzedaż) nieruchomości bez zapewnionego dostępu o drogi publicznej, przy czym Notariusz powinien poinformować potencjalnego nabywcę o tej okoliczności.

Powodem braku dostępu do drogi publicznej są także zaszłości historyczne. Przed 1994 rokiem przepisy ustawy Prawo Budowlane nie wymagały konieczności wykazania się dostępem do drogi publicznej, aby wybudować… budynek, dom, gospodarstwo rolne, itp. Generuje to problemy w obecnej rzeczywistości prawnej, gdzie następcy prawni poprzednich właścicieli nieruchomości domagają się uregulowania dostępu do drogi publicznej w drodze ustanowienia odpowiedniej służebności przechodu, przejazdu i przeprowadzenia odpowiednich urządzeń doprowadzających gaz, ciepło, wodę, energię elektryczną.

Sytuacja może być rozwiązana na dwa sposoby:

1. Notarialne ustanowienie służebności drogi koniecznej (przejazd, przechód i przeprowadzenie urządzeń doprowadzających energię, gaz, wodę, ciepło),
2. Sądowe ustanowienie służebności drogi koniecznej (przejazd, przechód i przeprowadzenie urządzeń doprowadzających energię, gaz, wodę, ciepło).

Sposób nr 1 (notarialne ustanowienie służebności) jest najszybszym i najłatwiejszym sposobem rozwiązania problemu. Trzeba niemniej porozumieć się z właścicielami sąsiednich nieruchomości, po których miałaby przebiegać taka służebność celem dostępu do drogi publicznej. Problemem jest właśnie osiągnięcie tego porozumienia. Niekiedy właściciele działek, które mają zostać obciążone prawem służebności , żądają nieproporcjonalnie wysokich sum pieniężnych za ustanowienie takiej służebności. Powstają także spory co do parametrów technicznych takiej służebności drogi koniecznej – szerokość drogi koniecznej, koszty naprawy drogi koniecznej, partycypacja w kosztach naprawy, rodzaj pojazdów korzystających ze służebności drogi koniecznej, wymagany standard techniczny służebności drogi koniecznej.

W trakcie negocjacji takich notarialnych warunków ustanowienia służebności dobrze jest skorzystać z pomocy profesjonalnego pełnomocnika (np. radcy prawnego) celem uzyskania lepszej pozycji negocjacyjnej z uwzględnieniem lokalnych warunków, cen i stawek za ustanowienie analogicznych służebności drogi koniecznej.

Sposób nr 2 (sądowe ustanowienie służebności) jest opartą na przepisach Kodeksu Cywilnego i Kodeksu Postępowania Cywilnego specjalną procedurą w której sąd określa przebieg i zasady dostępu do drogi publicznej dla nieruchomości pozbawionej dostępu do drogi publicznej.

Służebność taka może obejmować następujące prawa:

• służebność przejścia,
• służebność przejazdu,
• prawo do przeprowadzenia urządzeń doprowadzających elektryczność, gaz oraz urządzeń wodno-kanalizacyjnych i telekomunikacyjnych,
• prawo do ingerencji w substancję drogi koniecznej i jej odtworzenia w przypadku przeprowadzenia w/w urządzeń.

Niezwykle istotnym jest to aby profesjonalny pełnomocnik (np. radca prawny) reprezentujący w sprawie sądowej o ustanowienie służebności drogi koniecznej zawnioskował o wszystkie bądź większość z wyżej wymienionych praw mieszących się w instytucji „służebności drogi koniecznej”.

Celem każdego pełnomocnika procesowego występującego w postępowaniach o ustanowienie służebności drogi koniecznej jest zmierzanie do uzyskania jak najniższych opłat dla wnioskodawcy o ustanowienie służebności drogi koniecznej. Niejednokrotnie istnieją określone sytuacje które mogą zagwarantować nieodpłatny charakter drogi koniecznej (np. uwarunkowania historyczne związane z wcześniejszym dostępem do drogi publicznej, uwarunkowania majątkowe związane z sytuacją wnioskodawcy i inne).

Należy pamiętać, iż Uczestnikami postępowania po drugiej stronie są właściciele nieruchomości po których terenie potencjalnie może zostać przeprowadzona służebność drogi koniecznej. Z reguły Uczestnicy ci wszelkimi możliwymi sposobami oponują wobec ustanowienia takiej służebności. Jest to całkowicie logiczne, gdyż ich nieruchomości zostaną obciążone prawem służebności a tym samym mogą stracić na swojej wartości i atrakcyjności na rynku nieruchomości.

***

Niezależnie od powyższego należy podjąć próby ustanowienia służebności drogi koniecznej. W pierwszym kroku zaleca się dokonanie pisemnego wezwania właścicieli nieruchomości sąsiednich do dobrowolnego (polubownego) ustanowienia służebności drogi koniecznej. Jeśli takie wezwania i negocjacje nie dadzą pożądanego rezultatu, w następnej kolejności należy wnieść do właściwego względem położenia nieruchomości sądu wniosek o ustanowienie służebności drogi koniecznej.

Wystosowanie uprzedniego wezwania do dobrowolnego ustanowienia służebności drogi koniecznej jest o tyle istotne, iż zgodnie z art. 187 § 1 pkt 3 Kodeksu Postępowania Cywilnego należy podać informację czy strony podjęły próbę mediacji lub innego pozasądowego sposobu rozwiązania sporu, a w przypadku gdy takich prób nie podjęto, wyjaśnienie przyczyn ich niepodjęcia.

radca prawny dr inż. Jonatan Hasiewicz

"prawnik ruchu drogowego"

wypadki drogowe| wykroczenia | ruch drogowy | drogi | organizacja ruchu drogowego | służebność | droga konieczna | nieruchomości