Architekt jako przeszkoda w obsłudze komunikacyjnej nieruchomości – problematyka zjazdu do nieruchomości

Powrót: Spory z zarządcą drogi publicznej

Wiele osób marzy niejednokrotnie o wymarzonym domu jednorodzinnym do mieszkania. Inni realizują przedsięwzięcia komercyjne (budynki biurowe, centra handlowe, stacje paliw, myjnie samochodowe, punkty usługowe). Każdy z tych obiektów musi mieć zapewnioną określoną obsługę komunikacyjną w stosunku do przylegającej drogi publicznej. 

Obsługa taka odbywa się poprzez zjazd zwykły (w poprzednim stanie prawnym przed 21 września 2022 roku poprzez ‘zjazd indywidualny’ lub ‘zjazd publiczny’). 

Większość inwestorów (czy to prywatnych czy publicznych) w pierwszej kolejności korzysta z usług architekta, który wrysowuje planowane zagospodarowanie terenu zgodnie z przepisami ustawy Prawo Budowlane i przepisami rozporządzeń wykonawczych. 

Architekt ten nie posiada jednak żadnej wiedzy drogowo-budowlanej, drogowo-projektowej oraz prawnej w zakresie dróg publicznych. 

Konsekwencją tego jest to, iż architekt wrysowuje potencjalną lokalizację zjazdu do nieruchomości z drogi publicznej w miejscu, które mu ‘akurat odpowiada’ i będzie jego zdaniem najlepsze pod kątem optymalnego zagospodarowania nieruchomości.  

Z doświadczenia r. pr. dr inż. Jonatana Hasiewicza takie praktyki są bardzo częste, aby wręcz nie powiedzieć że notoryczne. Dotyczy to w szczególności małych i średnich biur architektonicznych. 

Potem – już po wykonaniu docelowych projektów budowlanych, wydatkowaniu środków na prace projektowe i poniesieniu innych wydatków projektowych – inwestor taki otrzymuje od architekta informację, iż trzeba jeszcze uzyskać zezwolenie zarządcy drogi publicznej na lokalizację zjazdu zwykłego w oznaczonym przez niego miejscu. Architekt taki najczęściej zupełnie nie zdaje sobie sprawy z tego, iż wrysowana przez niego lokalizacja zjazdu jest kompletnie sprzeczna z przepisami ustawy o drogach publicznych, zasadami bezpieczeństwa ruchu drogowego oraz z Rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 24 czerwca 2022 roku w sprawie przepisów techniczno-budowlanych dotyczących dróg publicznych. 

Najczęstsze błędy architektów działających bez uprzedniej konsultacji z projektantem drogowym: 

• wrysowywanie zjazdów na drogi klasy G i GP bez pasów włączenia i wyłączania, 

• lokalizacja zjazdów w obszarze skrzyżowania lub w obszarze oddziaływania skrzyżowania, 
• lokalizacja zjazdów w obszarze węzła lub w obszarze oddziaływania węzła, 
• wrysowywanie zjazdów o szerokości większej niż przekrój poprzeczny drogi publicznej, 
• nieuwzględnianie faktu istniejących w terenie zjazdów do nieruchomości, które winny być wykorzystane w pierwszym rzędzie do obsługi komunikacyjnej nieruchomości w drodze przebudowy zjazdu do nieruchomości (dostosowanie istniejącego zjazdu do potrzeb nowej zabudowy nieruchomości), 
• lokalizacja zjazdów w miejscach gdzie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje obsługę komunikacyjną z dróg niższych kategorii (lub niższych klas). 

Problem ten wychodzi na światło dzienne, gdy inwestor występuje o uzyskanie decyzji lokalizacyjnej na zjazd w trybie art. 29 ust. 1 i 4 ustawy o drogach publicznych oraz o uzgodnienie  zmiany zagospodarowania terenu przyległego do pasa drogowego i obsługi komunikacyjnej w trybie art. 35 ust. 3 ustawy o drogach publicznych. 

Nagle okazuje się, iż projektowane miejsce lokalizacji zjazdu jest niemożliwe do zrealizowania, a nieruchomość należy skomunikować z drogą publiczną w innym miejscu lub za pośrednictwem służebności drogi koniecznej (poprzez sąsiednie nieruchomości). 

W miejscu tym zaczyna się zazwyczaj istna agonia danego architekta, który stara się „ratować” projekt. Zaczynają się bezprzedmiotowe, nieprzemyślane i nieprofesjonalne odwołania od decyzji odmownych zarządcy drogi publicznej w zakresie lokalizacji zjazdu do Samorządowego Kolegium Odwoławczego. Potem w tle pojawiają się konflikty architekta z inwestorem (zamawiającym) – inwestycja się wydłuża, przeciąga i powstaje nerwowa atmosfera. Często architekci obwiniają za powstałą sytuacją zarządcę drogi, podczas gdy sami nie widzą egzegezy problemu w ich własnych działaniach polegających na braku wykonania pierwotnej weryfikacji możliwości skomunikowania nieruchomości z drogą publiczną. 

W skali roku spotykamy się z kilkunastoma przypadkami, których scenariusz rysuje się według powyższego schematu. 

Pierwszym rozwiązaniem takiej sytuacji może być sporządzenie profesjonalnych odwołań do Samorządowego Kolegium Odwoławczego lub potem skarg do właściwego sądu administracyjnego. Można także rozważyć odpowiednie przeprojektowanie zjazdu z drogi publicznej. Ponadto nie zawsze zarządca drogi publicznej ma rację wydając odmowę zezwolenia na lokalizację zjazdu, a jedynie realizuje politykę maksymalnej eliminacji dodatkowych strumieni ruchu wpływających do drogi publicznej danej klasy (np. Z, G lub GP). 

Niekiedy jednak racja stoi po stronie zarządcy drogi. W takich przypadkach konieczna jest rewizja planu zagospodarowania terenu nieruchomości przez danego architekta z dostosowaniem jego warunków do wytycznych zarządcy drogi publicznej lub uzgodnienia dokonanego w trybie art. 35 ust. 3 ustawy o drogach publicznych. 

Przed realizacją odpowiednich rozwiązań projektowych w zakresie lokalizacji zjazdu zwykłego do nieruchomości sugerowane jest zawsze skontaktowanie z osobą specjalizującą się w tego typu postępowaniach. Musi być to osoba, która ma już odpowiednie doświadczenie projektowe, uzgodnieniowe, urzędowe i sądowoadministracyjne. Odpowiednia wiedza prawna i techniczna pozwoli na rekomendację podjęcia odpowiednich działań. 

radca prawny dr inż. Jonatan Hasiewicz

"prawnik ruchu drogowego"

wypadki drogowe| wykroczenia | ruch drogowy | drogi | organizacja ruchu drogowego | służebność | droga konieczna | nieruchomości