Czy służebność drogi koniecznej jest na zawsze?

Powrót: Służebność drogi koniecznej (droga konieczna)

Ustanowienie służebności drogi koniecznej nie oznacza automatycznie, iż zawsze i bez żadnych ograniczeń będziemy mogli z tego prawa korzystać. Są okoliczności, kiedy prawo służebności drogi koniecznej może zostać usunięte z zapisów działu III księgi wieczystej nieruchomości obciążonej oraz z działu I-Sp księgi wieczystej nieruchomości władnącej.

W miejscu tym należy przypomnieć, iż zgodnie z art. 293 § 1 Kodeksu Cywilnego: „Służebność gruntowa wygasa wskutek niewykonywania przez lat dziesięć”.

Wykreślenie służebności z księgi wieczystej jest możliwe po stwierdzeniu wygaśnięcia służebności wyrokiem sądowym. Z uwagi na fakt, że służebność wygasa ex lege, wyrok ma charakter deklaratoryjny. Jest to wyrok ustalający.

Wygaśnięcie służebności na skutek niewykonywania następuje ex lege, oznacza to, że ewentualne orzeczenie stwierdzające wygaśnięcie służebności ma charakter deklaratoryjny. Jeżeli służebność została wpisana do księgi wieczystej, a następnie wygasła na skutek niewykonywania przez lat 10, a pomimo to dalej figuruje w księdze wieczystej, wówczas mamy do czynienia z niezgodnością między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym (Kidyba Andrzej (red.), Kodeks cywilny. Komentarz. Tom II. Własność i inne prawa rzeczowe, wyd. II).

Tym samym może dojść do sytuacji, w której na wskutek niewykonywania prawa służebności wygaśnie ona samoczynnie w mocy prawa.

Wbrew pozorom nie są to rzadkie przypadki.

Najczęściej adresatami postępowań z art. 293 Kodeksu Cywilnego są firmy deweloperskie. Deweloper nabywając kilka różnych nieruchomości odpowiednio ustanawia (przy podziale nieruchomości na mniejsze działki ewidencyjne) poszczególne służebności dla każdoczesnego właściciela danej nieruchomości. Deweloperzy dzieląc budowę na etapy zapominają o regulacji art. 293 Kodeksu Cywilnego przez co ustanowione przez nich służebności wygasają po upływie 10 lat niewykonywania.

Adresatami postępowań z art. 293 Kodeksu Cywilnego są też osoby fizyczne, które uzyskały służebność drogi koniecznej, ale niewykonywały jej z różnych przyczyn (np. miały wybudować dom lecz tego nie uczyniły).

Reasumując prawo służebności drogi koniecznej musi być permanentnie (na bieżąco) wykonywane, aby miało charakter trwały. 

W postępowaniach dotyczących wygaśnięcia służebności można zawnioskować także o wpis ostrzeżenia do księgi wieczystej o toczącym się postępowaniu w sprawie ustalenia treści księgi wieczystej (a dokładnie ksiąg wieczystych dla nieruchomości władnącej i nieruchomości obciążonej). Uzyskanie wpisu takiego ostrzeżenia jest szczególnie dotkliwe dla właściciela nieruchomości władnącej – czyli nieruchomości która korzystała z prawa służebności drogi koniecznej. W pewnym sensie blokuje to możliwość dokonania jakichkolwiek transakcji w stosunku do takiej nieruchomości. Żaden racjonalnie działający nabywca (kupujący) nie zechce wejść w posiadanie nieruchomości wobec której wpisane jest ostrzeżenie wskazujące na toczące się postępowanie o wykreślenie prawa służebności drogi koniecznej. Nabywca taki ryzykowałby nabycie nieruchomości, która może zostać pozbawiona dostępu do drogi publicznej, co uniemożliwia podjęcie jakichkolwiek działań inwestycyjnych w świetle ustawy Prawo budowlane.

radca prawny dr inż. Jonatan Hasiewicz

"prawnik ruchu drogowego"

wypadki drogowe| wykroczenia | ruch drogowy | drogi | organizacja ruchu drogowego | służebność | droga konieczna | nieruchomości