Prawo w praktyce – Przypadek nr 45.

Powrót do listy przypadków

Przypadek nr 45. Prawo w praktyce. Nienormatywna służebność drogi koniecznej. Matematyczny punkt.

Sygnatury spraw w toku: 

• Postanowienie Sądu Rejonowego w Piasecznie I Wydział Cywilny w sprawie I Ns 77/21 z dnia 21 lipca 2026 roku w sprawie ustanowienie służebności drogi koniecznej.

 Okres trwania sprawy: styczeń 2021 – lipiec 2026 roku

Efekt działań kancelarii: doprowadzenie do ustanowienia normatywnej służebności drogi koniecznej do nieruchomości, która dostęp do drogi publicznej miała jedynie w punkcie stanowiącym „matematyczny styk”

***

W przedmiotowo rozpatrywanej sprawie mieliśmy do czynienia z nieruchomością niezabudowaną w gminie Góra Kalwaria (powiat Piaseczyński). Nieruchomość ta była nieruchomością władnącą wobec sąsiedniej nieruchomości, gdyż każdoczesny właściciel nieruchomości władnącej legitymował się służebnością gruntową o szerokości 4,0 m na działce sąsiedniej.

Problem zasadzał się jednak na błędzie notariusza, który przy umownym notarialnym ustanawianiu służebności gruntowej tak ją opisał iż w rezultacie rozpatrywana nieruchomość posiadała dostęp do drogi publicznej jedynie w jednym matematycznym punkcie geodezyjnym „nr 5.0017.269”. W sytuacji tej Wnioskodawczyni chcąc dojeżdżać do swojej nieruchomości poruszała się „na skos” w taki sposób, iż punkt geodezyjny „nr 5.0017.269” znajdował się mniej więcej po środku osi jej pojazdu mechanicznego (samochód osobowy). Powodowało to niemniej sytuację, w której dochodziło do naruszania własności, a istniejący pas służebności gruntowej o szerokości 4,0 m stykał się w jednym matematycznym punkcie z narożem nieruchomości Wnioskodawczyni.

Z doświadczenia zawodowego r. pr. dr inż. Jonatana Hasiewicza wynika, iż błędy notariusza przy ustanawianiu służebności gruntowych zdarzają się bardzo często.

Wynika to niejednokrotnie z tego, iż notariusze przy ustanawianiu służebności gruntowych nie korzystają z profesjonalnych załączników graficznych przebiegu służebności opracowanych przez Uprawnionych Geodetów, a przebieg ustanawianej służebności szkicują odręcznie „flamastrem” lub określają opisowo. Wiele służebności gruntowych w aktach notarialnych jest opisywanych niejasno, w sposób dający różne możliwości interpretacyjne przebiegu służebności drogi koniecznej.

Taki sposób notarialnego ustanowienia służebności gruntowej prowadzi do istnych „cyrków” prawnych, a potem niejednokrotnie konsekwencje takich aktów notarialnych musza być „sprzątane” w drodze postępowań sądowych o ustanowienie służebności drogi koniecznych.

Wnioskodawczyni nie mogła od lat uzyskać pozwolenia na budowę, gdyż każdorazowo organ administracji architektoniczno-budowlanej wskazywał iż dostep do drogi publicznej istnieje tylko w jednym „matematycznym punkcie” (styk naroża działki ze stykiem służebności gruntowej o szerokości 4,0 m). Dodatkowo istniejąca służebność gruntowa o szerokości 4,0 m była nienormatywna.

Konieczność ustanowienia w sposób prawidłowy służebności drogi koniecznej wynikała wprost z Postanowienia Starosty Piaseczyńskiego z dnia 15 października 2020 roku o sygnaturze ARB.6743.522.2020.MM.

W postanowieniu tym wskazano, iż zgodnie z § 14 ust. 2 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie „dopuszcza się zastosowanie dojścia i dojazdu do działek budowlanych w postaci ciągu pieszo-jezdnego, pod warunkiem że ma on szerokość nie mniejszą niż 5 m, umożliwiającą ruch pieszy oraz ruch i postój pojazdów”.

Organ administracji architektoniczno-budowlanej wykrył istniejąca patologię w rejonie dz. ew. nr [dane nieruchomości] i dz. ew. nr [dane nieruchomości] z obr. Dobiesz związaną z niewłaściwie uregulowanym w 1998 roku dostępem do drogi publicznej.

W sprawie dodaliśmy, iż zasadne jest także uwzględnienie w ramach ustanawianej służebności prawa do przeprowadzenia urządzeń doprowadzających energię, wodę i gaz do przedmiotowej nieruchomości z uwzględnieniem ich dotychczasowego przebiegu. Wskazaliśmy, iż według mapy zasadniczej pochodzącej z zasobów geodezyjnych Powiatowego Ośrodka Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej w Piasecznie (na której uprawniony geodeta wykonał dwa warianty przebiegu służebności drogi koniecznej) do nieruchomości położonej na dz. ew. nr [dane nieruchomości] z obr. Dobiesz nie jest doprowadzone przyłącza wody (wD), gazu (gD) i energii elektrycznej (eND).

Wykazaliśmy, iż w przypadku realizacji jakiegokolwiek przedsięwzięcia inwestycyjnego przez Wnioskodawczynię  konieczne będzie poszerzenie prawa służebności drogi koniecznej o możliwość przełożeniem pod projektowanym przebiegiem służebności drogi koniecznej tychże przyłączy i urządzeń (media, sieci).

Sąd Rejonowy w Piasecznie zainicjował postępowanie w 2021 roku. Trwało łącznie 5,5 roku czasu.

Niektórzy mogą zadawać sobie pytanie: Dlaczego tak długo? Dlaczego ustanowienie służebności drogi koniecznej może trwać tyle czasu w sądzie?

Odpowiedź nie jest zawsze jednoznaczna.

W sprawach sądowych o ustanowienie służebności drogi koniecznej pojawiają się opóźnienia wynikające głównie z następujących okoliczności:

• zmiany uczestników postępowania w sprawie (sprzedaż-kupno nieruchomości) – sąd w takich sytuacjach musi zawiadamiać nowego nabywcę nieruchomości o toczącym się postępowaniu, a on ma prawo wypowiadać się w sprawie,
• śmierć uczestnika postępowania lub ustalanie adresu do doręczeń uczestnika postępowania – sąd w takich sytuacjach musi ustalić spadkobierców, a jeśli wydłuża się postępowanie spadkowe to wydłuża się postępowanie o ustanowienie służebności drogi koniecznej,
• długotrwałość sporządzania opinii przez biegłego sądowego z zakresu geodezji (3 – 8 miesięcy),
• długotrwałość sporządzania opinii przez biegłego sądowego z zakresu rzeczoznawstwa majątkowego do wyceny jednorazowego wynagrodzenia za ustanowienie służebności drogi koniecznej (3 – 8 miesięcy).

Kumulacja tego typu zjawisk miała miejsce w postępowaniu I Ns 77/21 przed Sądem Rejonowym w Piasecznie. Innymi słowy – „sprawa prosta” ale swoje musiała potrwać.

Wielokrotnie daje się dostrzec zniecierpliwienie Wnioskodawców w tego typu przypadkach o ustanowienie służebności drogi koniecznej. Niejednokrotnie jednak wpływu na taki przebieg sprawy nie ma ani sąd, ani profesjonalny pełnomocnik. Zdarzenia zewnętrzne (zmiana właściciela nieruchomości, śmierć uczestnika, zmiana biegłych, długość sporządzania opinii) są główną determinantą trwania postępowania sądowego.

Wracając do omawianego przypadku finalnie w dniu 21 lipca 2026 roku Postanowieniem Sądu Rejonowego w Piasecznie I Wydział Cywilny w sprawie I Ns 77/21 ustanowiono wnioskowaną służebności drogi koniecznej.

radca prawny dr inż. Jonatan Hasiewicz

"prawnik ruchu drogowego"

wypadki drogowe| wykroczenia | ruch drogowy | drogi | organizacja ruchu drogowego | służebność | droga konieczna | nieruchomości