Czy mogę zasiedzieć służebność drogi koniecznej?

Powrót: Służebność drogi koniecznej (droga konieczna)

Nie zawsze sprawa musi zasadzać się na wniosku o „ustanowienie” służebności drogi koniecznej. Jeżeli prawo przejazdu i przechodu było wykonywane przez szereg lat.

Służebność jest ograniczonym prawem rzeczowym zgodnie z art. 244 § 1 Kodeksu Cywilnego.

Z kolei zgodnie z art. 172 Kodeksu Cywilnego zasiedzenie w dobrej wierze może mieć miejsce gdy z prawa korzystano przez okres 20 lat, natomiast w złej wierze gdy z danego prawa korzystano przez 30 lat.

Z pozoru może wydawać się, iż okres 20 lat to jest bardzo długi czas…, mało kto tego może doczekać. Jednakże praktyka pokazuje, iż niejednokrotnie wielu właścicieli sąsiadujących nieruchomości tolerowało lub respektowało taki sposób dojazdu do danej nieruchomości.

Za niezwykle istotne należy uznać to, iż w sprawach o „zasiedzenie służebności drogi koniecznej” stwierdzenie istnienia takiego prawa z datą wsteczną nie wiąże się z koniecznością wyceniania tejże służebności. Stwierdzone nabycie w drodze zasiedzenia prawo służebności drogi koniecznej jest określane poprzez wskazanie daty w której nastąpiło zasiedzenie.

Istotą postępowań o zasiedzenie służebności drogi koniecznej jest wykazania w drodze postępowania dowodowego tego, iż właśnie w taki (a nie inny sposób) był wykonywany przejazd i przechód do danej nieruchomości.

Immamentnie związane z zasiedzeniem służebności drogi koniecznej jest istnienie (wzniesienie) określonej budowli/budynku przez danego właściciela nieruchomości.

Z wykorzystywania trwałego i widocznego urządzenia związane jest zagadnienie, czy warunkiem (przesłanką) zasiedzenia służebności drogi koniecznej jest konieczność wybudowania takiego urządzenia przez posiadacza samoistnego. Sąd Najwyższy przyjął ostatecznie, iż to domagający się stwierdzenia zasiedzenia (bądź jego poprzednik, którego okres zasiedzenia aktualny posiadacz może doliczyć do swojego posiadania) musiał takie urządzenie zbudować. Zdaniem Sądu Najwyższego warunek ten jest uzasadniony tym, że taka ingerencja w cudzą nieruchomość daje jasny sygnał jej właścicielowi, że brak reakcji z jego strony może prowadzić do ograniczenia jego prawa własności na skutek zasiedzenia służebności. Z poglądem tym nie zgadzają się jednak przedstawiciele doktryny prawa, którzy uważają, że do stwierdzenia zasiedzenia nie ma znaczenia, kto zbudował trwałe i widoczne urządzenie. Mając jednak na względzie, iż to sądy powszechne stwierdzają, czy doszło do zasiedzenia przyjąć należy, iż będą one przyjmowały w tym zakresie pogląd Sądu Najwyższego.

Kluczowy jest tutaj także przepis art. 292 Kodeksu Cywilnego: „Służebność gruntowa może być nabyta przez zasiedzenie tylko w wypadku, gdy polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia. Przepisy o nabyciu własności nieruchomości przez zasiedzenie stosuje się odpowiednio”.

Rozumienie tego przepisu jest różne w świetle orzecznictwa Sądu Najwyższego.

W wyroku z dnia 24 maja 1974 r. Sąd Najwyższy stwierdził, że: „Służebność gruntową można nabyć przez zasiedzenie tylko wtedy, gdy trwałe i widoczne urządzenie zostało wykonane przez posiadacza służebności, a nie przez właściciela nieruchomości, z której posiadacz korzysta w zakresie służebności.”

Orzeczenie to było aprobowane przez szereg kolejnych lat i powielane w innych wyrokach. 

Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 10 marca 1998 r. swierdza: „Drogę konieczną może zasiedzieć samoistny posiadacz tylko wówczas, gdy we własnym zakresie wykona trwałe i widoczne urządzenia, o których mowa w art. 292 KC. Nie może natomiast służebności drogi koniecznej w ogóle zasiedzieć, gdy korzysta z drogi przebiegającej przez nieruchomości, która taką drogą ma być obciążona, urządzonej przez jej właściciela, względnie jego poprzedników prawnych.”

Z kolei Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 29 maja 2000 r. wskazuje: „Przy roszczeniu o nabycie służebności gruntowej w drodze zasiedzenia posiadanie musi polegać na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia, które znajduje się na cudzej nieruchomości i które zostało wykonane przez samoistnego posiadacza, a nie przez właściciela nieruchomości z której posiadacz korzysta w zakresie służebności. Tylko bowiem wykonanie takiego urządzenia przez posiadacza stanowi widoczną przestrogę dla właściciela, że istniejący na gruncie stan może doprowadzić do ograniczenia jego prawa”

Kluczowe znaczenie ma w tym jednak uchwała Sądu Najwyższego w składzie 7 sędziów z dnia 9 sierpnia 2011 roku (III CZP 10/11), która wskazuje:

„Wykonanie trwałego i widocznego urządzenia przez posiadacza nieruchomości w zakresie służebności gruntowej drogi dojazdowej jest przesłanką zasiedzenia tej służebności (art. 292 k.c.).”.

W uzasadnieniu Sąd Najwyższy wskazał, iż przesłanki zasiedzenia służebności gruntowej nie powinny iść dalej niż w przypadku zasiedzenia własności nieruchomości. Wprowadzenie w art. 292 Kodeksu Cywilnego możliwości nabycia służebności gruntowej przez zasiedzenie powinno także oznaczać możliwość realnego stosowania tego przepisu w praktyce. Powstaje zaś wątpliwość, czy sposób wykładni tego przepisu przyjęty w uchwale, uznający, że wykonanie trwałego i widocznego urządzenia przez posiadacza służebności jest przesłanką zasiedzenia służebności i kładący nacisk na jego cel i funkcję, w kontekście ochrony prawa własności, nie jest zbyt restrykcyjny i nie oznacza nadmiernego ograniczenia możliwości stosowania instytucji zasiedzenia służebności gruntowych. Ponadto dotychczasowy dorobek judykatury wskazuje, że indywidualna ocena okoliczności towarzyszących posiadaniu różnorodnych rodzajowo służebności gruntowych i uwzględniająca sposób ich powstania wskazuje, że wręcz konieczne jest dopuszczenie możliwości zasiedzenia służebności także wówczas, gdy urządzenia służące wykonywaniu służebności wykonał właściciel nieruchomości obciążonej.

W miejscu tym należy wskazać, iż kluczowe będzie skuteczne postępowanie dowodowe w sprawie o zasiedzenie służebności drogi koniecznej:

• potwierdzenie istnienia trwałego i widocznego urządzenia na nieruchomości dla której chcemy zasiedzieć służebność drogi koniecznej,
• zeznania świadków potwierdzające fakt wykonywania prawa służebności,
• dokumentacja fotograficzna potwierdzająca fakt wykonywania prawa służebności,
• dokumenty potwierdzające fakt wykonywania prawa służebności,
• informacje zawarte w treści map zasadniczych (w tym map archiwalnych) z zasobów Powiatowych Ośrodków Dokumentacji Geodezyjnych i Kartograficznych – niejednokrotnie takie drogi były przez wiele lat oznakowane jako „droga gruntowa dojazdowa do …” lub jako „droga dojazdowa do…”
• dokumenty potwierdzające dokonywanie nakładów inwestycyjnych przez wnioskującego o stwierdzenie zasiedzenia – chodzi tu w szczególności o dokumenty z których wynika utrzymanie drogi koniecznej (naprawa drogi, utwardzanie drogi, odśnieżanie drogi

Warto skorzystać najpierw z pomocy profesjonalnego pełnomocnika (np. radcy prawnego) celem ustalenia czy w rozpatrywanej sprawie lepiej wystąpić z wnioskiem o zasiedzenie służebności drogi koniecznej, czy też w normalnym trybie wystąpić z wnioskiem o ustanowienie służebności drogi koniecznej.

Należy pamiętać, iż oba postępowania się różnią i mają swoją specyfikę.

Wniosek do sądu można także sporządzić na zasadzie alternatywy zwykłej („lub”). Polega to na tym, że w jednym wniosku składamy de facto dwa wnioski: o zasiedzenie służebności drogi koniecznej (1) oraz o ustanowienie służebności drogi koniecznej (2) gdyby w ocenie sądu pierwszy wniosek okazał się niezasadny lub nie udałoby się bezsprzecznie udowodnić wykonywania prawa służebności przez okres 20 – 30 lat.

radca prawny dr inż. Jonatan Hasiewicz

"prawnik ruchu drogowego"

wypadki drogowe| wykroczenia | ruch drogowy | drogi | organizacja ruchu drogowego | służebność | droga konieczna | nieruchomości